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Maison 10 pièces 270 m²

VilleCabestany (66)
Surface270m²
Coût Total397 200€
Loyer Annuel38 334€
Rentabilité9.65%
Cashflow/mois+792€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 355 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 314,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 270 m²

CABESTANY Réf: E1119 Très gros potentiel pour cette bâtisse avec jardin, terrasse. Découvrez cette spacieuse maison 3 faces d'environ 270 m² habitables, implantée sur une parcelle piscinable de 390 m², au coeur d'un quartier calme et très recherché. Idéale pour une grande famille, ou investisseur offrant la possibilité de 3 logements.

  • Rez-de-chaussée : - Appartement T3 de 90 m², entièrement rénové, avec jardin privatif.
  • 1er étage : - Appartement T3 de 90 m² lumineux entièrement rénové avec sa grande terrasse d'environ 19 m² exposée sud-ouest.
  • 2ème étage : - Espace développant 75 m² à rafraîchir avec sa terrasse de 15 m² vue Canigou. Un bien rare sur le secteur, réunissant espace, potentiel et emplacement privilégié. Contacter Elsa O6.29.90.36.77 Agence l'Adresse 51 Av de la Madeleine- 66330 CABESTANY O4.68.67.93.77

Surface : 270 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/06/2025

Consommation énergie primaire : 173 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cabestany
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66330
Coordonnées : 42.674070, 2.975921
Total : 397 200€
Prix d'acquisition : 355 000€
Travaux : 13 800€
Valeur du bien : 368 800€
Frais de notaire : 28 400€
Coût estimé : 28 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 3195€/mois
Loyer annuel estimé : 38334€/an
Fourchette totale : 2386€ - 4277€/mois
Fourchette annuelle : 28629€ - 51330€/an
Rentabilité brute :9.65%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 12.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 277,46 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :614 914 €
Prix d'achat :355 000 €
Décote à l'achat :-259 914€ (-42.3%)
Marge achat-revente :217 714€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :397 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 967,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :115,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 083,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 971,45€
Coût de l'assurance :34 755,00€
Taxe foncière : 3 833,44€/an
Soit par mois : 319,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 194,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 402,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :791,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 800 €(51 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 600€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cabestany (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 334 €/an
Calcul : 3 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 333 €/an
Base de calcul : Emprunt de 397 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 390 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 357 €
Revenus locatifs : +38 334 €
Charges déductibles : -32 357 €
Résultat foncier Année 1 : 5 978 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 557 €/an
Revenus locatifs : +38 334 €
Charges déductibles : -18 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 778 €/an
Prix d'achat du bien : 355 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 230 750 €(65% de 355 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 391 €/an
Calcul : 230 750 € × 3,636% = 8 391 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 334 €32 370 €13 346 €5 965 €---
239 101 €18 215 €12 992 €20 886 €---
339 883 €17 849 €12 625 €22 035 €---
440 681 €17 469 €12 246 €23 211 €---
541 494 €17 077 €11 853 €24 417 €---
642 324 €16 671 €11 447 €25 653 €---
743 171 €16 251 €11 027 €26 920 €---
844 034 €15 817 €10 593 €28 218 €---
944 915 €15 367 €10 144 €29 548 €---
1045 813 €14 902 €9 679 €30 911 €---
1146 729 €14 421 €9 198 €32 308 €---
1247 664 €13 924 €8 700 €33 740 €---
1348 617 €13 409 €8 185 €35 208 €---
1449 590 €12 876 €7 653 €36 713 €---
1550 581 €12 325 €7 102 €38 256 €---
1651 593 €11 755 €6 532 €39 838 €---
1752 625 €11 166 €5 942 €41 459 €---
1853 677 €10 556 €5 332 €43 122 €---
1954 751 €9 924 €4 701 €44 827 €---
2055 846 €9 272 €4 048 €46 574 €---
2156 963 €8 596 €3 372 €48 367 €---
2258 102 €7 897 €2 674 €50 205 €---
2359 264 €7 174 €1 951 €52 090 €---
2460 449 €6 426 €1 203 €54 023 €---
2561 658 €5 653 €429 €56 006 €---
TOTAL1 227 863 €337 362 €192 971 €890 500 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 890 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 050 €+1 789 €+6 261 €
2+8 050 €+6 266 €+1 784 €
3+8 050 €+6 610 €+1 440 €
4+8 050 €+6 963 €+1 087 €
5+8 050 €+7 325 €+725 €
6+8 050 €+7 696 €+354 €
7+8 050 €+8 076 €-26 €
8+8 050 €+8 465 €-415 €
9+8 050 €+8 864 €-814 €
10+8 050 €+9 273 €-1 223 €
11+8 050 €+9 692 €-1 642 €
12+8 050 €+10 122 €-2 072 €
13+8 050 €+10 563 €-2 513 €
14+8 050 €+11 014 €-2 964 €
15+8 050 €+11 477 €-3 427 €
16+8 050 €+11 951 €-3 901 €
17+8 050 €+12 438 €-4 388 €
18+8 050 €+12 937 €-4 887 €
19+8 050 €+13 448 €-5 398 €
20+8 050 €+13 972 €-5 922 €
21+8 050 €+14 510 €-6 460 €
22+8 050 €+15 061 €-7 011 €
23+8 050 €+15 627 €-7 577 €
24+8 050 €+16 207 €-8 157 €
25+8 050 €+16 802 €-8 752 €
Total+201 250 €+267 150 €+-65 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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