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Maison à vendre

VilleSiaugues-Sainte-Marie (43)
Surface90m²
Coût Total116 380€
Loyer Annuel7 558€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse

Cette maison de village est située dans le centre de Siaugues st Romain. Le rez de chaussée se compose du salon, de la cuisine ouverte sur la véranda et la grande terrasse et d'un WC. Deux chambres et la salle d'eau se trouvent au 1er étage. Une troisième chambre est aménagée dans une partie des combles. Garage, atelier et cave au sous-sol, avec cour fermée d'environ 100m². Classe énergie : F. Honoraires charge vendeur. Mandataire indépendant : Gilbert LAFONT (EI) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Siaugues-Sainte-Marie
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.076256, 3.617727
Total : 116 380€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 45 100€
Valeur du bien : 111 100€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7558€/an
Fourchette totale : 456€ - 870€/mois
Fourchette annuelle : 5473€ - 10437€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :923,91 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :83 152 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-17 152€ (-20.6%)
Marge achat-revente :-33 228€ (-40.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 602,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 611,60€
Coût de l'assurance :8 728,50€
Taxe foncière : 755,80€/an
Soit par mois : 62,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 629,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 500€
    Isolation combles perdus: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation légère:2 400€
    Rafraîchissement 2 chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Siaugues-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 558 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 380 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 054 €
Revenus locatifs : +7 558 €
Charges déductibles : -50 054 €
Résultat foncier Année 1 : -42 496 €(Déficit de 42 496 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 096 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 954 €/an
Revenus locatifs : +7 558 €
Charges déductibles : -4 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21095.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 558 €50 057 €3 853 €-42 500 €21 400 €21 100 €21 100 €
27 709 €4 854 €3 750 €2 855 €--18 245 €
37 863 €4 748 €3 643 €3 115 €--15 130 €
48 021 €4 638 €3 533 €3 383 €--11 747 €
58 181 €4 524 €3 419 €3 657 €--8 090 €
68 345 €4 406 €3 301 €3 938 €--4 152 €
78 511 €4 285 €3 180 €4 227 €---
88 682 €4 159 €3 054 €4 523 €---
98 855 €4 029 €2 924 €4 827 €---
109 032 €3 894 €2 789 €5 138 €---
119 213 €3 755 €2 650 €5 458 €---
129 397 €3 611 €2 506 €5 786 €---
139 585 €3 462 €2 357 €6 123 €---
149 777 €3 308 €2 203 €6 469 €---
159 973 €3 149 €2 044 €6 823 €---
1610 172 €2 985 €1 880 €7 187 €---
1710 375 €2 815 €1 710 €7 561 €---
1810 583 €2 639 €1 534 €7 944 €---
1910 795 €2 457 €1 352 €8 338 €---
2011 011 €2 269 €1 164 €8 742 €---
2111 231 €2 074 €969 €9 156 €---
2211 455 €1 873 €768 €9 582 €---
2311 684 €1 665 €560 €10 019 €---
2411 918 €1 450 €346 €10 468 €---
2512 156 €1 228 €123 €10 928 €---
TOTAL242 084 €128 335 €55 612 €113 749 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 749 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 587 €-6 420 €+8 007 €
2+1 587 €0 €+1 587 €
3+1 587 €0 €+1 587 €
4+1 587 €0 €+1 587 €
5+1 587 €0 €+1 587 €
6+1 587 €0 €+1 587 €
7+1 587 €+23 €+1 564 €
8+1 587 €+1 357 €+230 €
9+1 587 €+1 448 €+139 €
10+1 587 €+1 542 €+45 €
11+1 587 €+1 637 €-50 €
12+1 587 €+1 736 €-149 €
13+1 587 €+1 837 €-250 €
14+1 587 €+1 941 €-354 €
15+1 587 €+2 047 €-460 €
16+1 587 €+2 156 €-569 €
17+1 587 €+2 268 €-681 €
18+1 587 €+2 383 €-796 €
19+1 587 €+2 501 €-914 €
20+1 587 €+2 623 €-1 036 €
21+1 587 €+2 747 €-1 160 €
22+1 587 €+2 875 €-1 288 €
23+1 587 €+3 006 €-1 419 €
24+1 587 €+3 140 €-1 553 €
25+1 587 €+3 278 €-1 691 €
Total+39 675 €+34 125 €+5 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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