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Appartement 3 pièces 49 m²

Bien expiré
VilleMontpezat-sous-Bauzon (07)
Surface49
Coût Total101 410
Loyer Annuel4 344
Rentabilité4.28%
Cashflow/mois-216
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 010,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITE, Situé au cœur de la charmante commune de MONTPEZAT SOUS BAUZON, découvrez cet appartement de type 3 d'environ 49 m² habitables, idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou un pied-à-terre. L'appartement se trouve au 1er étage d'un petit immeuble, fonctionnel et bien agencé, il se compose : d'une cuisine indépendante, d'un séjour lumineux, 2 chambres, une salle d'eau WC. En complément, vous bénéficierez d'une cave privative, idéale pour le rangement et le stockage. Proche des commodités et du centre du village, il offre un cadre de vie agréable, entre calme et praticité. Le bien vise 1 lot principal situé dans une copropriété formant 4 lots au total ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours et d'un montant de charges d'environ 16,67 euros par mois (soit 200 euros annuel) déclaré par le vendeur. À visiter sans tarder Ce bien vous est présenté par Stéphane Mazoyer, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Montpezat-sous-Bauzon
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07560
Coordonnées : 44.704077, 4.212827
Total : 101 410
Prix d'acquisition : 49 500
Travaux : 47 950
Valeur du bien : 97 450
Frais de notaire : 3 960
Coût estimé : 3 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 7.39€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 362€/mois
Loyer annuel estimé : 4344€/an
Fourchette totale : 278€ - 471€/mois
Fourchette annuelle : 3338€ - 5654€/an
Rentabilité brute :4.28%
Fourchette de rentabilité :3.29% - 5.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :494,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 525,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 006,98
Coût de l'assurance :9 126,90
Taxe foncière : 434,45€/an
Soit par mois : 36,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 362,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 578,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 950(979 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:5 750
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1050€ = 5250€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 500
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpezat-sous-Bauzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 362 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 344 €/an
Calcul : 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 410 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 434 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 213
Revenus locatifs : +4 344
Charges déductibles : -52 213
Résultat foncier Année 1 : -47 868(Déficit de 47 868 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 468
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 263 €/an
Revenus locatifs : +4 344
Charges déductibles : -4 263
Résultat foncier Années 2+ : 82 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26468.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 34452 2163 266-47 87121 400 €26 471 €26 471 €
24 4314 1773 178254--26 218 €
34 5204 0863 087434--25 784 €
44 6103 9922 992618--25 165 €
54 7033 8942 895808--24 357 €
64 7973 7942 7941 003--23 354 €
74 8933 6902 6901 203--22 152 €
84 9903 5822 5831 408--20 744 €
95 0903 4712 4721 619--19 125 €
105 1923 3572 3571 835--17 289 €
115 2963 2382 2392 058--15 232 €
125 4023 1162 1162 286---
135 5102 9901 9902 520---
145 6202 8591 8592 761---
155 7322 7241 7243 008---
165 8472 5851 5853 262---
175 9642 4411 4413 523---
186 0832 2921 2923 791---
196 2052 1381 1394 067---
206 3291 9799804 350---
216 4561 8158164 640---
226 5851 6466464 939---
236 7161 4714715 246---
246 8511 2902905 561---
256 9881 1031045 885---
TOTAL139 154119 94647 00719 20821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 19 208
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +912 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+912-6 420+7 332
2+9120+912
3+9120+912
4+9120+912
5+9120+912
6+9120+912
7+9120+912
8+9120+912
9+9120+912
10+9120+912
11+9120+912
12+912+686+226
13+912+756+156
14+912+828+84
15+912+903+9
16+912+979-67
17+912+1 057-145
18+912+1 137-225
19+912+1 220-308
20+912+1 305-393
21+912+1 392-480
22+912+1 482-570
23+912+1 574-662
24+912+1 668-756
25+912+1 765-853
Total+22 800+10 332+12 468
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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