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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface57.7m²
Coût Total167 760€
Loyer Annuel12 669€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 57.7 m²
Prix au m² : 2 339,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, Non meublé

A côté de la gare de MELUN, dans une petite résidence, situé au 1er étage , découvrez un appartement avec de beaux volumes : Beau séjour, la cuisine est spacieuse et conviviale, idéale pour ceux qui aiment cuisiner un vrai luxe dans un deux pièces. L'appartement dispose d'une chambre confortable ainsi que d'une pièce en plus : bureau, coin lecture, espace détente ou chambre d'appoint… à chacun son projet. Un bien rare, plein de personnalité, idéalement placé. Référence agence : 3612

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.526910, 2.658315
Total : 167 760€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 21 960€
Valeur du bien : 156 960€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.7m²
Loyer prédit : 18.30€/m²/mois
Fourchette : 15.49€ - 21.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12669€/an
Fourchette totale : 894€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 10728€ - 14960€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 846,88 €/m²
Basé sur :274 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 265 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-29 265€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-3 495€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 891,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 004,30€
Coût de l'assurance :14 679,00€
Taxe foncière : 1 266,86€/an
Soit par mois : 105,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 055,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 997,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, pose de parquet flottant ou stratifié
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 960 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 300€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€, Mise aux normes plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Peinture 12 m²: 25€/m² × 12 = 300€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:560€
    Peinture salon 14 m²: 40€/m² × 14 = 560€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 669 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 662 €
Revenus locatifs : +12 669 €
Charges déductibles : -29 662 €
Résultat foncier Année 1 : -16 993 €(Déficit de 16 993 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 702 €/an
Revenus locatifs : +12 669 €
Charges déductibles : -7 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6293.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 669 €29 668 €5 853 €-16 999 €10 700 €6 299 €6 299 €
212 922 €7 555 €5 701 €5 367 €--932 €
313 180 €7 397 €5 543 €5 784 €---
413 444 €7 233 €5 379 €6 211 €---
513 713 €7 063 €5 209 €6 650 €---
613 987 €6 887 €5 033 €7 100 €---
714 267 €6 705 €4 851 €7 562 €---
814 552 €6 516 €4 662 €8 036 €---
914 843 €6 321 €4 467 €8 523 €---
1015 140 €6 118 €4 264 €9 022 €---
1115 443 €5 908 €4 054 €9 534 €---
1215 752 €5 691 €3 837 €10 061 €---
1316 067 €5 466 €3 612 €10 601 €---
1416 388 €5 233 €3 379 €11 155 €---
1516 716 €4 992 €3 137 €11 724 €---
1617 050 €4 741 €2 887 €12 309 €---
1717 391 €4 482 €2 628 €12 909 €---
1817 739 €4 214 €2 360 €13 525 €---
1918 094 €3 936 €2 082 €14 158 €---
2018 456 €3 648 €1 794 €14 808 €---
2118 825 €3 349 €1 495 €15 476 €---
2219 201 €3 040 €1 186 €16 161 €---
2319 585 €2 720 €866 €16 865 €---
2419 977 €2 388 €534 €17 589 €---
2520 377 €2 045 €191 €18 332 €---
TOTAL405 780 €153 315 €85 004 €252 465 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 660 €-3 210 €+5 870 €
2+2 660 €0 €+2 660 €
3+2 660 €+1 456 €+1 204 €
4+2 660 €+1 863 €+797 €
5+2 660 €+1 995 €+665 €
6+2 660 €+2 130 €+530 €
7+2 660 €+2 269 €+391 €
8+2 660 €+2 411 €+249 €
9+2 660 €+2 557 €+103 €
10+2 660 €+2 707 €-47 €
11+2 660 €+2 860 €-200 €
12+2 660 €+3 018 €-358 €
13+2 660 €+3 180 €-520 €
14+2 660 €+3 347 €-687 €
15+2 660 €+3 517 €-857 €
16+2 660 €+3 693 €-1 033 €
17+2 660 €+3 873 €-1 213 €
18+2 660 €+4 058 €-1 398 €
19+2 660 €+4 247 €-1 587 €
20+2 660 €+4 442 €-1 782 €
21+2 660 €+4 643 €-1 983 €
22+2 660 €+4 848 €-2 188 €
23+2 660 €+5 060 €-2 400 €
24+2 660 €+5 277 €-2 617 €
25+2 660 €+5 500 €-2 840 €
Total+66 500 €+75 740 €+-9 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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