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Achat appartement

Bien expiré
VilleLormont (33)
Surface72m²
Coût Total206 264€
Loyer Annuel10 679€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 145 800 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 025 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 72 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour, 1 Parking

En dernier étage d'une résidence sécurisée, au pied du Tram et des commodités. Venez découvrir ce T3, transformable en T4 comprenant : un double séjour baigné de lumière donnant sur balcon, une cuisine avec loggia, deux chambres et une salle de bain. Nombreux rangements. Stationnement sécurisé. Ravalement effectué en 2025.

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.870990, -0.537170
Total : 206 264€
Prix d'acquisition : 145 800€
Travaux : 48 800€
Valeur du bien : 194 600€
Frais de notaire : 11 664€
Coût estimé : 11 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10679€/an
Fourchette totale : 763€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 9161€ - 12447€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 264€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 006,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,88€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 068,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 610,36€
Coût de l'assurance :18 563,76€
Taxe foncière : 1 067,85€/an
Soit par mois : 88,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 157,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage daté et fissures
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec parquet en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 580€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 80€/m² = 480€, Baignoire: 1 baignoire × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, WC: 1 WC × 400€ = 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 679 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 264 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 247 €
Revenus locatifs : +10 679 €
Charges déductibles : -57 247 €
Résultat foncier Année 1 : -46 569 €(Déficit de 46 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 447 €/an
Revenus locatifs : +10 679 €
Charges déductibles : -8 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 231 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25168.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 770 €(65% de 145 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 446 €/an
Calcul : 94 770 € × 3,636% = 3 446 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 679 €57 254 €6 644 €-46 575 €21 400 €25 175 €25 175 €
210 892 €8 274 €6 464 €2 618 €--22 558 €
311 110 €8 089 €6 278 €3 021 €--19 536 €
411 332 €7 897 €6 086 €3 435 €--16 101 €
511 559 €7 699 €5 888 €3 860 €--12 240 €
611 790 €7 494 €5 683 €4 296 €--7 944 €
712 026 €7 282 €5 472 €4 743 €--3 201 €
812 266 €7 064 €5 253 €5 202 €---
912 512 €6 838 €5 028 €5 674 €---
1012 762 €6 605 €4 794 €6 157 €---
1113 017 €6 364 €4 553 €6 653 €---
1213 277 €6 115 €4 305 €7 162 €---
1313 543 €5 858 €4 047 €7 685 €---
1413 814 €5 592 €3 782 €8 222 €---
1514 090 €5 318 €3 507 €8 772 €---
1614 372 €5 034 €3 224 €9 338 €---
1714 659 €4 741 €2 931 €9 918 €---
1814 952 €4 439 €2 628 €10 514 €---
1915 252 €4 126 €2 316 €11 125 €---
2015 557 €3 803 €1 993 €11 753 €---
2115 868 €3 470 €1 659 €12 398 €---
2216 185 €3 125 €1 315 €13 060 €---
2316 509 €2 769 €958 €13 740 €---
2416 839 €2 401 €591 €14 438 €---
2517 176 €2 021 €211 €15 155 €---
TOTAL342 036 €189 670 €95 610 €152 366 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 242 €-6 420 €+8 662 €
2+2 242 €0 €+2 242 €
3+2 242 €0 €+2 242 €
4+2 242 €0 €+2 242 €
5+2 242 €0 €+2 242 €
6+2 242 €0 €+2 242 €
7+2 242 €0 €+2 242 €
8+2 242 €+601 €+1 641 €
9+2 242 €+1 702 €+540 €
10+2 242 €+1 847 €+395 €
11+2 242 €+1 996 €+246 €
12+2 242 €+2 149 €+93 €
13+2 242 €+2 306 €-64 €
14+2 242 €+2 466 €-224 €
15+2 242 €+2 632 €-390 €
16+2 242 €+2 801 €-559 €
17+2 242 €+2 975 €-733 €
18+2 242 €+3 154 €-912 €
19+2 242 €+3 338 €-1 096 €
20+2 242 €+3 526 €-1 284 €
21+2 242 €+3 719 €-1 477 €
22+2 242 €+3 918 €-1 676 €
23+2 242 €+4 122 €-1 880 €
24+2 242 €+4 331 €-2 089 €
25+2 242 €+4 546 €-2 304 €
Total+56 050 €+45 710 €+10 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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