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Vend appartement F3

Bien expiré
VilleGien (45)
Surface60m²
Coût Total86 700€
Loyer Annuel7 115€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend appartement F3 dans résidence calme, à proximité du centre ville, écoles, super marché cinéma, bord de Loire. Comprenant: Entrée, cuisine, pièce à vivre, couloir, 2 chambres, salle de bain, wc séparé, chauffage au gaz individuel, Fenêtres PVC double vitrage, isolation des murs extérieur, cave, place de parking. Idéal premier achat ou investisseur.

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.689400, 2.621640
Total : 86 700€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 82 700€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7115€/an
Fourchette totale : 479€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5750€ - 8803€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 844,26€
Coût de l'assurance :7 586,25€
Taxe foncière : 711,47€/an
Soit par mois : 59,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 592,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage au gaz individuel actuel.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 4500€ + 1000€ (installation) = 5500€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 2500€ + 500€ (installation) = 3000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€ × 6 = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 400€
    Rénovation lourde 2 chambres (20 m²): Parquet flottant 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 × 3000€ + 1000€ (plomberie et électricité) = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:600€
    Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€
  • Électricité générale:800€
    Vérification tableau électrique: 1 × 600€ + 200€ (main d'œuvre) = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 115 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 608 €
Revenus locatifs : +7 115 €
Charges déductibles : -36 608 €
Résultat foncier Année 1 : -29 493 €(Déficit de 29 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 093 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 908 €/an
Revenus locatifs : +7 115 €
Charges déductibles : -3 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8093.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 115 €36 611 €2 896 €-29 496 €21 400 €8 096 €8 096 €
27 257 €3 834 €2 819 €3 423 €--4 673 €
37 402 €3 754 €2 739 €3 648 €--1 025 €
47 550 €3 671 €2 657 €3 879 €---
57 701 €3 586 €2 571 €4 115 €---
67 855 €3 498 €2 483 €4 357 €---
78 012 €3 407 €2 392 €4 606 €---
88 173 €3 312 €2 297 €4 860 €---
98 336 €3 215 €2 200 €5 121 €---
108 503 €3 114 €2 099 €5 389 €---
118 673 €3 009 €1 994 €5 664 €---
128 846 €2 901 €1 886 €5 945 €---
139 023 €2 789 €1 774 €6 234 €---
149 204 €2 674 €1 659 €6 530 €---
159 388 €2 554 €1 539 €6 834 €---
169 575 €2 430 €1 416 €7 145 €---
179 767 €2 303 €1 288 €7 464 €---
189 962 €2 170 €1 155 €7 792 €---
1910 162 €2 033 €1 018 €8 128 €---
2010 365 €1 892 €877 €8 473 €---
2110 572 €1 745 €731 €8 827 €---
2210 784 €1 594 €579 €9 190 €---
2310 999 €1 437 €422 €9 562 €---
2411 219 €1 275 €260 €9 944 €---
2511 444 €1 108 €93 €10 336 €---
TOTAL227 887 €99 917 €41 844 €127 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 494 €-6 420 €+7 914 €
2+1 494 €0 €+1 494 €
3+1 494 €0 €+1 494 €
4+1 494 €+856 €+638 €
5+1 494 €+1 235 €+259 €
6+1 494 €+1 307 €+187 €
7+1 494 €+1 382 €+112 €
8+1 494 €+1 458 €+36 €
9+1 494 €+1 536 €-42 €
10+1 494 €+1 617 €-123 €
11+1 494 €+1 699 €-205 €
12+1 494 €+1 784 €-290 €
13+1 494 €+1 870 €-376 €
14+1 494 €+1 959 €-465 €
15+1 494 €+2 050 €-556 €
16+1 494 €+2 143 €-649 €
17+1 494 €+2 239 €-745 €
18+1 494 €+2 338 €-844 €
19+1 494 €+2 438 €-944 €
20+1 494 €+2 542 €-1 048 €
21+1 494 €+2 648 €-1 154 €
22+1 494 €+2 757 €-1 263 €
23+1 494 €+2 869 €-1 375 €
24+1 494 €+2 983 €-1 489 €
25+1 494 €+3 101 €-1 607 €
Total+37 350 €+38 391 €+-1 041 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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