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Maison à vendre

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface82m²
Coût Total160 192€
Loyer Annuel8 256€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 157,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VILLENEUVE-SUR-LOT, située dans un quartier paisible à proximité des écoles, des commerces et des transports en commun, maison individuelle d'environ 82,98m2 habitable sur sous-sol total. Elle comprend à l'étage une entrée, un séjour double avec une cuisine aménagée en partie, deux chambres, salle d'eau, wc. Au sous-sol : un garage, un coin atelier buanderie et une pièce d'appoint chauffée d'environ 15,77m2. Cette maison est sur une parcelle d'environ 720m2 de jardin clos. La maison possède un chauffage au gaz, des menuiseries en double et simple vitrage et des volets en bois. Pour plus d'informations sur les risques éventuels associés à cette propriété, veuillez consulter le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

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Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.410800, 0.695019
Total : 160 192€
Prix d'acquisition : 94 900€
Travaux : 57 700€
Valeur du bien : 152 600€
Frais de notaire : 7 592€
Coût estimé : 7 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8256€/an
Fourchette totale : 537€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6447€ - 10574€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 269,7 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 115 €
Prix d'achat :94 900 €
Décote à l'achat :-9 215€ (-8.9%)
Marge achat-revente :-56 077€ (-53.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 838,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 825,99€
Coût de l'assurance :13 616,32€
Taxe foncière : 825,64€/an
Soit par mois : 68,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol et peinture des murs dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 700 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 200€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 100€/m² = 8200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Salon - Revêtement sol et peinture:1 600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose et peinture incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:2 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 256 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 192 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 448 €
Revenus locatifs : +8 256 €
Charges déductibles : -64 448 €
Résultat foncier Année 1 : -56 191 €(Déficit de 56 191 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 791 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 748 €/an
Revenus locatifs : +8 256 €
Charges déductibles : -6 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34791.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 685 €(65% de 94 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 243 €/an
Calcul : 61 685 € × 3,636% = 2 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 256 €64 453 €5 382 €-56 196 €21 400 €34 796 €34 796 €
28 422 €6 610 €5 240 €1 812 €--32 985 €
38 590 €6 462 €5 092 €2 128 €--30 857 €
48 762 €6 309 €4 939 €2 453 €--28 404 €
58 937 €6 151 €4 780 €2 786 €--25 618 €
69 116 €5 987 €4 617 €3 129 €--22 489 €
79 298 €5 818 €4 447 €3 480 €--19 009 €
89 484 €5 642 €4 272 €3 842 €--15 167 €
99 674 €5 461 €4 091 €4 212 €--10 955 €
109 867 €5 274 €3 903 €4 593 €--6 361 €
1110 065 €5 080 €3 709 €4 985 €--1 376 €
1210 266 €4 879 €3 509 €5 387 €---
1310 471 €4 671 €3 301 €5 800 €---
1410 681 €4 457 €3 086 €6 224 €---
1510 894 €4 234 €2 864 €6 660 €---
1611 112 €4 005 €2 634 €7 107 €---
1711 334 €3 767 €2 396 €7 568 €---
1811 561 €3 521 €2 150 €8 040 €---
1911 792 €3 266 €1 896 €8 526 €---
2012 028 €3 003 €1 633 €9 025 €---
2112 269 €2 730 €1 360 €9 538 €---
2212 514 €2 449 €1 078 €10 065 €---
2312 764 €2 157 €787 €10 607 €---
2413 020 €1 855 €485 €11 164 €---
2513 280 €1 543 €173 €11 737 €---
TOTAL264 455 €169 783 €77 826 €94 672 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 734 €-6 420 €+8 154 €
2+1 734 €0 €+1 734 €
3+1 734 €0 €+1 734 €
4+1 734 €0 €+1 734 €
5+1 734 €0 €+1 734 €
6+1 734 €0 €+1 734 €
7+1 734 €0 €+1 734 €
8+1 734 €0 €+1 734 €
9+1 734 €0 €+1 734 €
10+1 734 €0 €+1 734 €
11+1 734 €0 €+1 734 €
12+1 734 €+1 616 €+118 €
13+1 734 €+1 740 €-6 €
14+1 734 €+1 867 €-133 €
15+1 734 €+1 998 €-264 €
16+1 734 €+2 132 €-398 €
17+1 734 €+2 270 €-536 €
18+1 734 €+2 412 €-678 €
19+1 734 €+2 558 €-824 €
20+1 734 €+2 708 €-974 €
21+1 734 €+2 861 €-1 127 €
22+1 734 €+3 020 €-1 286 €
23+1 734 €+3 182 €-1 448 €
24+1 734 €+3 349 €-1 615 €
25+1 734 €+3 521 €-1 787 €
Total+43 350 €+28 814 €+14 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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