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Achat appartement

Bien expiré
VilleNéris-les-Bains (03)
Surface83.93m²
Coût Total96 060€
Loyer Annuel10 302€
Rentabilité10.72%
Cashflow/mois+277€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 83.93 m²
Prix au m² : 857,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 83.93 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage électrique, Salle de séjour

Réf : 41194 - Exclusivité ORPI

Idéal investisseur

Découvrez cet appartement charmant et spacieux de 83,93 m², idéalement situé au cœur de Néris-les-Bains. Cet appartement bien entretenu comprend une cuisine ouverte sur le séjour accueillant et lumineux, , une chambre spacieuse de 21 m², une salle de bain, un wc, ainsi qu'une mezzanine à l'étage et le grenier. Sa localisation centrale vous permet de profiter pleinement des commodités de la ville, tout en étant à proximité des transports en commun, facilitant vos déplacements quotidiens. Il est vendu avec un locataire en place. Loyer de 450 euros / mois

DPE : en cours

Ne manquez pas cette occasion unique d'acquérir ce bien immobilier. Contactez l'agence ORPI ALLIN IMMOBILIER dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour organiser une visite ! Référence agence : 41194

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.327650, 2.658570
Total : 96 060€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 18 300€
Valeur du bien : 90 300€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.93m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 13.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10302€/an
Fourchette totale : 669€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 8030€ - 13218€/an
Rentabilité brute :10.72%
Fourchette de rentabilité :8.36% - 13.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 495,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 527,07€
Coût de l'assurance :8 165,10€
Taxe foncière : 1 030,23€/an
Soit par mois : 85,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 858,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :276,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83.93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 21 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 21 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 300 €(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 260€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Néris-les-Bains (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 060 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 748 €
Revenus locatifs : +10 302 €
Charges déductibles : -22 748 €
Résultat foncier Année 1 : -12 445 €(Déficit de 12 445 €)
Imputable sur revenu global : 12 445 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 448 €/an
Revenus locatifs : +10 302 €
Charges déductibles : -4 448 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 855 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 302 €22 751 €3 094 €-12 449 €12 449 €--
210 508 €4 367 €3 010 €6 141 €---
310 719 €4 281 €2 924 €6 438 €---
410 933 €4 191 €2 834 €6 742 €---
511 152 €4 099 €2 742 €7 053 €---
611 375 €4 004 €2 647 €7 371 €---
711 602 €3 905 €2 548 €7 697 €---
811 834 €3 803 €2 447 €8 031 €---
912 071 €3 698 €2 341 €8 373 €---
1012 312 €3 590 €2 233 €8 723 €---
1112 558 €3 477 €2 121 €9 081 €---
1212 810 €3 362 €2 005 €9 448 €---
1313 066 €3 242 €1 885 €9 824 €---
1413 327 €3 118 €1 761 €10 209 €---
1513 594 €2 990 €1 633 €10 603 €---
1613 866 €2 858 €1 501 €11 007 €---
1714 143 €2 722 €1 365 €11 421 €---
1814 426 €2 581 €1 224 €11 845 €---
1914 714 €2 435 €1 078 €12 279 €---
2015 008 €2 285 €928 €12 724 €---
2115 309 €2 130 €773 €13 179 €---
2215 615 €1 969 €612 €13 646 €---
2315 927 €1 803 €446 €14 124 €---
2416 246 €1 632 €275 €14 614 €---
2516 571 €1 455 €98 €15 116 €---
TOTAL329 985 €96 748 €44 527 €233 238 €12 449 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 735 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 163 €-3 735 €+5 898 €
2+2 163 €+1 842 €+321 €
3+2 163 €+1 931 €+232 €
4+2 163 €+2 022 €+141 €
5+2 163 €+2 116 €+47 €
6+2 163 €+2 211 €-48 €
7+2 163 €+2 309 €-146 €
8+2 163 €+2 409 €-246 €
9+2 163 €+2 512 €-349 €
10+2 163 €+2 617 €-454 €
11+2 163 €+2 724 €-561 €
12+2 163 €+2 834 €-671 €
13+2 163 €+2 947 €-784 €
14+2 163 €+3 063 €-900 €
15+2 163 €+3 181 €-1 018 €
16+2 163 €+3 302 €-1 139 €
17+2 163 €+3 426 €-1 263 €
18+2 163 €+3 553 €-1 390 €
19+2 163 €+3 684 €-1 521 €
20+2 163 €+3 817 €-1 654 €
21+2 163 €+3 954 €-1 791 €
22+2 163 €+4 094 €-1 931 €
23+2 163 €+4 237 €-2 074 €
24+2 163 €+4 384 €-2 221 €
25+2 163 €+4 535 €-2 372 €
Total+54 075 €+69 971 €+-15 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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