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Pavillon 6 pièces 122 m²

VilleLuçay-le-Mâle (36)
Surface122m²
Coût Total130 152€
Loyer Annuel9 385€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 736,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Joli pavillon a nouveau en vente

BAISSE DE PRIX... A moins d'un kilomètre du centre tous commerces et à 20 minutes du Zoo de Beauval. Pavillon de plus de 120 m² habitables, comprenant séjour ouvert sur une cuisine aménagée et équipée, 4 chambres, grand sous-sol. Tout à l'égout, chauffage gaz, terrain de plus de 1000 m² entièrement clos. Aucun travaux a prévoir. Visite 7J/7.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 21/07/2026 par Stéphane Malet , RSAC 400989380 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Châteauroux Référence annonce : fr038594 Date de réalisation du diagnostic : 26/02/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 530 € et 6 130 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Luçay-le-Mâle
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36360
Coordonnées : 47.125393, 1.435004
Total : 130 152€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 33 060€
Valeur du bien : 122 960€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 782€/mois
Loyer annuel estimé : 9385€/an
Fourchette totale : 596€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7153€ - 12314€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :853,6 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 139 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-14 239€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-26 013€ (-25.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 152€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 670,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 156,43€
Coût de l'assurance :9 761,40€
Taxe foncière : 938,52€/an
Soit par mois : 78,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 782,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 748,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 060 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 48 m² × 20€ = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 25 m² × 24€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Luçay-le-Mâle). Coefficients régionaux appliqués: 0.9 pour les matériaux. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 385 €/an
Calcul : 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 152 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 629 €
Revenus locatifs : +9 385 €
Charges déductibles : -38 629 €
Résultat foncier Année 1 : -29 243 €(Déficit de 29 243 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 843 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 569 €/an
Revenus locatifs : +9 385 €
Charges déductibles : -5 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 817 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7843.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 385 €38 633 €4 244 €-29 248 €21 400 €7 848 €7 848 €
29 573 €5 459 €4 130 €4 114 €--3 733 €
39 764 €5 341 €4 012 €4 424 €---
49 960 €5 219 €3 890 €4 741 €---
510 159 €5 092 €3 763 €5 066 €---
610 362 €4 962 €3 633 €5 400 €---
710 569 €4 828 €3 499 €5 742 €---
810 781 €4 688 €3 359 €6 092 €---
910 996 €4 545 €3 216 €6 452 €---
1011 216 €4 396 €3 067 €6 820 €---
1111 441 €4 242 €2 913 €7 198 €---
1211 669 €4 083 €2 754 €7 586 €---
1311 903 €3 919 €2 590 €7 983 €---
1412 141 €3 750 €2 421 €8 391 €---
1512 384 €3 575 €2 246 €8 809 €---
1612 631 €3 393 €2 064 €9 238 €---
1712 884 €3 206 €1 877 €9 678 €---
1813 142 €3 013 €1 684 €10 129 €---
1913 404 €2 813 €1 484 €10 592 €---
2013 672 €2 606 €1 277 €11 066 €---
2113 946 €2 392 €1 063 €11 554 €---
2214 225 €2 172 €843 €12 053 €---
2314 509 €1 944 €615 €12 566 €---
2414 800 €1 708 €379 €13 092 €---
2515 096 €1 464 €135 €13 631 €---
TOTAL300 611 €127 441 €61 156 €173 170 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 170 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 971 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 971 €-6 420 €+8 391 €
2+1 971 €0 €+1 971 €
3+1 971 €+207 €+1 764 €
4+1 971 €+1 422 €+549 €
5+1 971 €+1 520 €+451 €
6+1 971 €+1 620 €+351 €
7+1 971 €+1 723 €+248 €
8+1 971 €+1 828 €+143 €
9+1 971 €+1 936 €+35 €
10+1 971 €+2 046 €-75 €
11+1 971 €+2 159 €-188 €
12+1 971 €+2 276 €-305 €
13+1 971 €+2 395 €-424 €
14+1 971 €+2 517 €-546 €
15+1 971 €+2 643 €-672 €
16+1 971 €+2 771 €-800 €
17+1 971 €+2 903 €-932 €
18+1 971 €+3 039 €-1 068 €
19+1 971 €+3 178 €-1 207 €
20+1 971 €+3 320 €-1 349 €
21+1 971 €+3 466 €-1 495 €
22+1 971 €+3 616 €-1 645 €
23+1 971 €+3 770 €-1 799 €
24+1 971 €+3 928 €-1 957 €
25+1 971 €+4 089 €-2 118 €
Total+49 275 €+51 951 €+-2 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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