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Détails du bien

Bien expiré
VilleCreutzwald (57)
Surface230m²
Coût Total314 820€
Loyer Annuel28 336€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+499€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 021,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Creutzwald
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57150
Total : 314 820€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 61 020€
Valeur du bien : 296 020€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 12.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2361€/mois
Loyer annuel estimé : 28336€/an
Fourchette totale : 1887€ - 2956€/mois
Fourchette annuelle : 22638€ - 35469€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 537,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :89,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 626,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 429,13€
Coût de l'assurance :26 759,70€
Taxe foncière : 2 833,63€/an
Soit par mois : 236,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 361,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 862,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :498,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur surface de 230 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 020 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:13 800€
    Isolation combles: 230 m² × 60€/m² = 13800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: Plomberie et électricité: 1000€, Peinture et finitions: 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creutzwald (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 361 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 336 €/an
Calcul : 2 361 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 070 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 085 €
Revenus locatifs : +28 336 €
Charges déductibles : -75 085 €
Résultat foncier Année 1 : -46 749 €(Déficit de 46 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 065 €/an
Revenus locatifs : +28 336 €
Charges déductibles : -14 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25348.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 336 €75 095 €10 171 €-46 759 €21 400 €25 359 €25 359 €
228 903 €13 800 €9 896 €15 103 €--10 256 €
329 481 €13 517 €9 613 €15 965 €---
430 071 €13 223 €9 319 €16 848 €---
530 672 €12 920 €9 016 €17 752 €---
631 286 €12 607 €8 703 €18 679 €---
731 911 €12 283 €8 379 €19 628 €---
832 550 €11 949 €8 045 €20 600 €---
933 201 €11 604 €7 700 €21 597 €---
1033 865 €11 247 €7 343 €22 618 €---
1134 542 €10 878 €6 974 €23 664 €---
1235 233 €10 497 €6 593 €24 735 €---
1335 937 €10 104 €6 200 €25 834 €---
1436 656 €9 697 €5 793 €26 959 €---
1537 389 €9 277 €5 373 €28 112 €---
1638 137 €8 843 €4 939 €29 294 €---
1738 900 €8 394 €4 490 €30 505 €---
1839 678 €7 931 €4 027 €31 747 €---
1940 471 €7 452 €3 548 €33 019 €---
2041 281 €6 957 €3 053 €34 323 €---
2142 106 €6 446 €2 542 €35 660 €---
2242 948 €5 918 €2 014 €37 030 €---
2343 807 €5 373 €1 469 €38 435 €---
2444 684 €4 809 €905 €39 874 €---
2545 577 €4 227 €323 €41 351 €---
TOTAL907 622 €305 050 €146 429 €602 572 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 602 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 951 €-6 420 €+12 371 €
2+5 951 €0 €+5 951 €
3+5 951 €+1 712 €+4 239 €
4+5 951 €+5 054 €+897 €
5+5 951 €+5 326 €+625 €
6+5 951 €+5 604 €+347 €
7+5 951 €+5 888 €+63 €
8+5 951 €+6 180 €-229 €
9+5 951 €+6 479 €-528 €
10+5 951 €+6 785 €-834 €
11+5 951 €+7 099 €-1 148 €
12+5 951 €+7 421 €-1 470 €
13+5 951 €+7 750 €-1 799 €
14+5 951 €+8 088 €-2 137 €
15+5 951 €+8 434 €-2 483 €
16+5 951 €+8 788 €-2 837 €
17+5 951 €+9 152 €-3 201 €
18+5 951 €+9 524 €-3 573 €
19+5 951 €+9 906 €-3 955 €
20+5 951 €+10 297 €-4 346 €
21+5 951 €+10 698 €-4 747 €
22+5 951 €+11 109 €-5 158 €
23+5 951 €+11 530 €-5 579 €
24+5 951 €+11 962 €-6 011 €
25+5 951 €+12 405 €-6 454 €
Total+148 775 €+180 772 €+-31 997 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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