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Détails du bien

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface87
Coût Total104 080
Loyer Annuel8 778
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 632,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central éléctrique Convecteurs Electricité, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

PAMIERS CENTRE À deux pas du parking Saint-Hélène ! Idéalement situé au cœur de Pamiers, à proximité immédiate des commerces, parkings et commodités, découvrez ce lot d'environ 100 m² au sein d'un petit immeuble avec ascenseur. À aménager selon vos projets : Cet espace polyvalent peut facilement être transformé en appartement ou en bureaux. Il bénéficie de deux entrées indépendantes sur le même palier, offrant la possibilité de créer deux lots distincts. Une belle opportunité pour un investissement locatif ou un projet professionnel ! Les atouts : -Emplacement stratégique en centre-ville -Deux accès indépendants : idéal pour division -Espaces lumineux et fonctionnels avec de grandes ouvertures -Immeuble avec ascenseur -Proximité immédiate de toutes les commodités Un bien rare à fort potentiel, à visiter sans tarder ! Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. 4 Agences Century21 : ACT IMMO à AUTERIVE S.D.I à ST JEAN DU FALGA PAMIERS SAVERDUN - MURET Achat Ventes - Syndic Copropriété Gestion Locative Immobilier d'entreprise - https://www.century21-sdi-stjean.com/mentions_legales/

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.115827, 1.616230
Total : 104 080
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 44 680
Valeur du bien : 99 680
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8778€/an
Fourchette totale : 588€ - 910€/mois
Fourchette annuelle : 7053€ - 10924€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 251,99 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 923
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-53 923 (-49.5%)
Marge achat-revente :4 843€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 565,13
Coût de l'assurance :9 107,00
Taxe foncière : 877,76€/an
Soit par mois : 73,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage fissuré par un nouveau revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - carrelage en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 53 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 680(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Carrelage: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 120
    Peinture murs et plafonds: 53 m² × 40€/m² = 2120€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 778 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 494 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 080 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 416
Revenus locatifs : +8 778
Charges déductibles : -49 416
Résultat foncier Année 1 : -40 638(Déficit de 40 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 238
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 736 €/an
Revenus locatifs : +8 778
Charges déductibles : -4 736
Résultat foncier Années 2+ : 4 042 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19238.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 77849 4193 497-40 64221 400 €19 242 €19 242 €
28 9534 6463 4044 307--14 935 €
39 1324 5503 3084 582--10 353 €
49 3154 4513 2094 864--5 489 €
59 5014 3483 1065 153--336 €
69 6914 2423 0005 449---
79 8854 1322 8905 753---
810 0834 0182 7766 065---
910 2843 9002 6586 384---
1010 4903 7782 5366 712---
1110 7003 6522 4107 048---
1210 9143 5222 2807 392---
1311 1323 3872 1457 745---
1411 3553 2472 0058 107---
1511 5823 1031 8618 479---
1611 8132 9541 7128 860---
1712 0502 7991 5579 251---
1812 2912 6391 3979 652---
1912 5372 4741 23210 063---
2012 7872 3031 06110 485---
2113 0432 12688410 917---
2213 3041 94370111 361---
2313 5701 75351111 817---
2413 8411 55731512 284---
2514 1181 35411212 764---
TOTAL281 148126 29650 565154 85221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 852
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 843-6 420+8 263
2+1 8430+1 843
3+1 8430+1 843
4+1 8430+1 843
5+1 8430+1 843
6+1 843+1 534+309
7+1 843+1 726+117
8+1 843+1 819+24
9+1 843+1 915-72
10+1 843+2 014-171
11+1 843+2 114-271
12+1 843+2 218-375
13+1 843+2 324-481
14+1 843+2 432-589
15+1 843+2 544-701
16+1 843+2 658-815
17+1 843+2 775-932
18+1 843+2 895-1 052
19+1 843+3 019-1 176
20+1 843+3 145-1 302
21+1 843+3 275-1 432
22+1 843+3 408-1 565
23+1 843+3 545-1 702
24+1 843+3 685-1 842
25+1 843+3 829-1 986
Total+46 075+46 456+-381
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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