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Immeuble 340 m² Bourg-Saint-Andéol

VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface340m²
Coût Total436 700€
Loyer Annuel40 343€
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+708€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 340 m²
Prix au m² : 1 029,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 340 m² Bourg-Saint-Andéol

Immeuble en pierres composé de 11 appartements meublés (4 T2 + 7 studios). Travaux de rafraîchissements à prévoir. Rapport annuel brut moyen de 43000 €/an. Taxe foncière 4500 €. Proximité immédiate du lycée professionnel et à 12 km du centre nucléaire du Tricastin.

Votre conseiller Domini : Jean-Luc TRACOL Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 79960689200021 RCP Sérénis Assurances VD 7.000.002/002671/ACI20483

Surface : 340 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/01/2026

Consommation énergie primaire : 210 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 210.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 000 € et 4 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.373250, 4.645327
Total : 436 700€
Prix d'acquisition : 350 000€
Travaux : 58 700€
Valeur du bien : 408 700€
Frais de notaire : 28 000€
Coût estimé : 28 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 340m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 3362€/mois
Loyer annuel estimé : 40343€/an
Fourchette totale : 2724€ - 4149€/mois
Fourchette annuelle : 32689€ - 49790€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :7.49% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 143,64 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :388 838 €
Prix d'achat :350 000 €
Décote à l'achat :-38 838€ (-10.0%)
Marge achat-revente :-47 862€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :436 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 151,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :127,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 278,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :208 674,90€
Coût de l'assurance :38 211,25€
Taxe foncière : 4 500,00€/an
Soit par mois : 375,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 361,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 653,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :708,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 340 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 340 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - Quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 700 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 200€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 300€ = 10200€ (incluant fourniture et pose), Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et pose), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et pose), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 362 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 343 €/an
Calcul : 3 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 436 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 528 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 171 €
Revenus locatifs : +40 343 €
Charges déductibles : -79 171 €
Résultat foncier Année 1 : -38 827 €(Déficit de 38 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 471 €/an
Revenus locatifs : +40 343 €
Charges déductibles : -20 471 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 873 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17427.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 350 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500 €(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 343 €79 185 €14 456 €-38 841 €21 400 €17 441 €17 441 €
241 150 €20 098 €14 070 €21 052 €---
341 973 €19 699 €13 670 €22 275 €---
442 813 €19 285 €13 257 €23 527 €---
543 669 €18 858 €12 830 €24 811 €---
644 542 €18 416 €12 388 €26 126 €---
745 433 €17 960 €11 931 €27 474 €---
846 342 €17 487 €11 459 €28 855 €---
947 269 €16 999 €10 971 €30 270 €---
1048 214 €16 494 €10 466 €31 720 €---
1149 178 €15 972 €9 943 €33 207 €---
1250 162 €15 432 €9 403 €34 730 €---
1351 165 €14 874 €8 845 €36 292 €---
1452 189 €14 296 €8 268 €37 892 €---
1553 232 €13 699 €7 671 €39 533 €---
1654 297 €13 082 €7 054 €41 215 €---
1755 383 €12 444 €6 415 €42 939 €---
1856 491 €11 784 €5 755 €44 707 €---
1957 620 €11 101 €5 073 €46 519 €---
2058 773 €10 396 €4 367 €48 377 €---
2159 948 €9 666 €3 638 €50 282 €---
2261 147 €8 912 €2 883 €52 235 €---
2362 370 €8 132 €2 103 €54 239 €---
2463 618 €7 325 €1 296 €56 293 €---
2564 890 €6 491 €462 €58 399 €---
TOTAL1 292 213 €418 086 €208 675 €874 126 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 874 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 472 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 472 €-6 420 €+14 892 €
2+8 472 €+1 083 €+7 389 €
3+8 472 €+6 682 €+1 790 €
4+8 472 €+7 058 €+1 414 €
5+8 472 €+7 443 €+1 029 €
6+8 472 €+7 838 €+634 €
7+8 472 €+8 242 €+230 €
8+8 472 €+8 656 €-184 €
9+8 472 €+9 081 €-609 €
10+8 472 €+9 516 €-1 044 €
11+8 472 €+9 962 €-1 490 €
12+8 472 €+10 419 €-1 947 €
13+8 472 €+10 888 €-2 416 €
14+8 472 €+11 368 €-2 896 €
15+8 472 €+11 860 €-3 388 €
16+8 472 €+12 364 €-3 892 €
17+8 472 €+12 882 €-4 410 €
18+8 472 €+13 412 €-4 940 €
19+8 472 €+13 956 €-5 484 €
20+8 472 €+14 513 €-6 041 €
21+8 472 €+15 085 €-6 613 €
22+8 472 €+15 671 €-7 199 €
23+8 472 €+16 272 €-7 800 €
24+8 472 €+16 888 €-8 416 €
25+8 472 €+17 520 €-9 048 €
Total+211 800 €+262 238 €+-50 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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