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Maison de ville 4 pièces 130 m²

VilleFleurance (32)
Surface130m²
Coût Total178 288€
Loyer Annuel12 111€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 835,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 4 pièces principales

À deux pas du centre-ville et à proximité du lac de Fleurance, cette maison offre de nombreuses possibilités : maison familiale ou projet investisseur. Possibilité de créer jusqu'à 3 lots, garage, emplacement recherché, proche du centre et du lac. Une belle opportunité à découvrir ! Honoraires à charge acquéreur : 8.6% Référence annonce : 226-6564P Date de réalisation du diagnostic : 25/06/2025 Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 030 € et 2 790 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Fleurance
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32500
Coordonnées : 43.850346, 0.658145
Total : 178 288€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 61 000€
Valeur du bien : 169 600€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1009€/mois
Loyer annuel estimé : 12111€/an
Fourchette totale : 800€ - 1274€/mois
Fourchette annuelle : 9595€ - 15285€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 409,64 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 253 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :-74 653€ (-40.7%)
Marge achat-revente :4 965€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 288€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :864,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :52,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 949,34€
Coût de l'assurance :15 600,20€
Taxe foncière : 1 211,06€/an
Soit par mois : 100,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 017,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1300€ = 20800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet et peinture: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 700€
    Peinture murs et rafraîchissement parquet: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleurance (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 111 €/an
Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 288 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 466 €
Revenus locatifs : +12 111 €
Charges déductibles : -68 466 €
Résultat foncier Année 1 : -56 355 €(Déficit de 56 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 466 €/an
Revenus locatifs : +12 111 €
Charges déductibles : -7 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34955.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 111 €68 471 €5 636 €-56 361 €21 400 €34 961 €34 961 €
212 353 €7 318 €5 482 €5 035 €--29 925 €
312 600 €7 159 €5 324 €5 441 €--24 484 €
412 852 €6 995 €5 160 €5 857 €--18 628 €
513 109 €6 826 €4 991 €6 283 €--12 345 €
613 371 €6 651 €4 816 €6 720 €--5 625 €
713 638 €6 471 €4 636 €7 168 €---
813 911 €6 285 €4 450 €7 627 €---
914 189 €6 092 €4 257 €8 097 €---
1014 473 €5 894 €4 059 €8 579 €---
1114 763 €5 689 €3 854 €9 074 €---
1215 058 €5 477 €3 642 €9 581 €---
1315 359 €5 259 €3 424 €10 100 €---
1415 666 €5 033 €3 198 €10 633 €---
1515 980 €4 801 €2 965 €11 179 €---
1616 299 €4 560 €2 725 €11 739 €---
1716 625 €4 312 €2 477 €12 313 €---
1816 958 €4 056 €2 220 €12 902 €---
1917 297 €3 791 €1 956 €13 506 €---
2017 643 €3 518 €1 683 €14 125 €---
2117 996 €3 236 €1 401 €14 760 €---
2218 356 €2 944 €1 109 €15 411 €---
2318 723 €2 644 €809 €16 079 €---
2419 097 €2 333 €498 €16 764 €---
2519 479 €2 013 €178 €17 467 €---
TOTAL387 905 €187 826 €80 949 €200 079 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 543 €-6 420 €+8 963 €
2+2 543 €0 €+2 543 €
3+2 543 €0 €+2 543 €
4+2 543 €0 €+2 543 €
5+2 543 €0 €+2 543 €
6+2 543 €0 €+2 543 €
7+2 543 €+463 €+2 080 €
8+2 543 €+2 288 €+255 €
9+2 543 €+2 429 €+114 €
10+2 543 €+2 574 €-31 €
11+2 543 €+2 722 €-179 €
12+2 543 €+2 874 €-331 €
13+2 543 €+3 030 €-487 €
14+2 543 €+3 190 €-647 €
15+2 543 €+3 354 €-811 €
16+2 543 €+3 522 €-979 €
17+2 543 €+3 694 €-1 151 €
18+2 543 €+3 871 €-1 328 €
19+2 543 €+4 052 €-1 509 €
20+2 543 €+4 238 €-1 695 €
21+2 543 €+4 428 €-1 885 €
22+2 543 €+4 623 €-2 080 €
23+2 543 €+4 824 €-2 281 €
24+2 543 €+5 029 €-2 486 €
25+2 543 €+5 240 €-2 697 €
Total+63 575 €+60 024 €+3 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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