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Appartement à vendre

VilleVienne (38)
Surface113m²
Coût Total184 770€
Loyer Annuel14 752€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 141,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, calme, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Zefir vous propose cet appartement T4 lumineux de 113m² au sol (85m² carrez), idéalement situé à Vienne à proximité du centre-ville avec accés rapide à la nationale.

Niché au 4e et dernier étage d'un immeuble, cet appartement spacieux est parfait pour des personnes à la recherche de calme et de confort. Le plan est modulable, aucun mur porteur !!

Description du Bien :

  • Un grand séjour lumineux
  • Une cuisine ouverte
  • 3 chambres
  • 1 Dressing
  • 1 salle de bain et Wc

Atouts :

  • Appartement situé au dernier étage, offrant une belle luminosité et une vue sans vis-à-vis
  • Superficie au sol de 113 m²
  • Totalement traversant et modulable
  • Proximité immédiate des commerces, écoles et transports.

Intéressé(e) ? Contactez Zefir dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir le potentiel de cet appartement à Vienne !

Pour plus d'informations sur les risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé, consultez le site Géorisques :

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.531577, 4.879091
Total : 184 770€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 45 450€
Valeur du bien : 174 450€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1229€/mois
Loyer annuel estimé : 14752€/an
Fourchette totale : 946€ - 1597€/mois
Fourchette annuelle : 11357€ - 19160€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 106,67 €/m²
Basé sur :195 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :238 054 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-109 054€ (-45.8%)
Marge achat-revente :53 284€ (22.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 981,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 623,30€
Coût de l'assurance :16 167,37€
Taxe foncière : 1 475,16€/an
Soit par mois : 122,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 229,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 104,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 450 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 250€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 3 chambres (60 m²) × 120€/m² = 7200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 229 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 752 €/an
Calcul : 1 229 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 770 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 013 €
Revenus locatifs : +14 752 €
Charges déductibles : -54 013 €
Résultat foncier Année 1 : -39 261 €(Déficit de 39 261 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 861 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 563 €/an
Revenus locatifs : +14 752 €
Charges déductibles : -8 563 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17861.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 752 €54 019 €6 447 €-39 267 €21 400 €17 867 €17 867 €
215 047 €8 401 €6 279 €6 646 €--11 221 €
315 348 €8 226 €6 105 €7 121 €--4 100 €
415 654 €8 046 €5 924 €7 609 €---
515 968 €7 859 €5 737 €8 109 €---
616 287 €7 665 €5 543 €8 622 €---
716 613 €7 465 €5 343 €9 148 €---
816 945 €7 257 €5 135 €9 688 €---
917 284 €7 041 €4 920 €10 242 €---
1017 629 €6 818 €4 697 €10 811 €---
1117 982 €6 587 €4 466 €11 395 €---
1218 342 €6 348 €4 226 €11 994 €---
1318 709 €6 100 €3 978 €12 608 €---
1419 083 €5 843 €3 722 €13 239 €---
1519 464 €5 577 €3 456 €13 887 €---
1619 854 €5 302 €3 180 €14 552 €---
1720 251 €5 016 €2 895 €15 234 €---
1820 656 €4 721 €2 599 €15 935 €---
1921 069 €4 415 €2 293 €16 654 €---
2021 490 €4 097 €1 975 €17 393 €---
2121 920 €3 769 €1 647 €18 151 €---
2222 358 €3 428 €1 306 €18 930 €---
2322 806 €3 076 €954 €19 730 €---
2423 262 €2 710 €588 €20 551 €---
2523 727 €2 332 €210 €21 395 €---
TOTAL472 497 €192 120 €93 623 €280 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 098 €-6 420 €+9 518 €
2+3 098 €0 €+3 098 €
3+3 098 €0 €+3 098 €
4+3 098 €+1 053 €+2 045 €
5+3 098 €+2 433 €+665 €
6+3 098 €+2 587 €+511 €
7+3 098 €+2 744 €+354 €
8+3 098 €+2 906 €+192 €
9+3 098 €+3 073 €+25 €
10+3 098 €+3 243 €-145 €
11+3 098 €+3 418 €-320 €
12+3 098 €+3 598 €-500 €
13+3 098 €+3 782 €-684 €
14+3 098 €+3 972 €-874 €
15+3 098 €+4 166 €-1 068 €
16+3 098 €+4 366 €-1 268 €
17+3 098 €+4 570 €-1 472 €
18+3 098 €+4 780 €-1 682 €
19+3 098 €+4 996 €-1 898 €
20+3 098 €+5 218 €-2 120 €
21+3 098 €+5 445 €-2 347 €
22+3 098 €+5 679 €-2 581 €
23+3 098 €+5 919 €-2 821 €
24+3 098 €+6 165 €-3 067 €
25+3 098 €+6 419 €-3 321 €
Total+77 450 €+84 113 €+-6 663 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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