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Maison à vendre

VilleMazeray (17)
Surface124m²
Coût Total219 900€
Loyer Annuel11 612€
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 088,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Salon (total 50 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Sur la commune de Mazeray, à 5 min au sud de de St Jean d'Angély, je vous propose de venir découvrir cette propriété à finir de rénover. Habitable de plain pied et non mitoyenne, sur une parcelle d'environ 721 m2, la maison se compose d'une grande pièce de vie avec cuisine ouverte, une chambre avec dressing ou bureau et une salle d'eau avec wc. A l'étage, un dégagement dessert une seconde chambre avec dressing Attenante, deux dépendances complète ce bien ainsi qu'un grand garage. Chaudière à granulés L'assainissement individuel est non conforme. le tout à l'égout arrive sur la commune.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 135 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Anne-Sophie GRATADOUX - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SAINTES sous le numéro 890 666 696

Ville : Mazeray
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.909963, -0.573700
Total : 219 900€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 74 100€
Valeur du bien : 209 100€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 968€/mois
Loyer annuel estimé : 11612€/an
Fourchette totale : 766€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 9188€ - 14676€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 452,42 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :180 099 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-45 099€ (-25.0%)
Marge achat-revente :-39 801€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :64,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 147,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 078,11€
Coût de l'assurance :19 241,25€
Taxe foncière : 1 161,22€/an
Soit par mois : 96,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 244,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-276,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes de la chaudière à granulés existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de l'électroménager obsolète, rafraîchissement des murs, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Finition des murs, nettoyage et éventuellement remplacement du carrelage usé
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite des travaux de finition
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement individuel, raccordement au tout à l'égout
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement non conforme - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 100 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Vérification et mise aux normes de la chaudière à granulés: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:14 500€
    Rénovation complète salle de bain: Plomberie et électricité: 3000€, Carrelage (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Douche ou baignoire: 2000€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 2100€ = 8000€
  • Chambres:11 100€
    Rénovation complète 2 chambres (30 m²): Revêtement sol (parquet flottant 30 m²): 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture murs (60 m²): 30€/m² × 60 = 1800€, Électricité: 600€, Menuiseries intérieures: 1500€, Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Cuisine:18 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: Remplacement électroménager: 4000€, Plomberie et électricité: 2000€, Rafraîchissement murs: 2000€, Main d'œuvre: 2000€ = 10000€
  • Salon:6 000€
    Rénovation légère salon (40 m²): Finition murs: 1000€, Remplacement carrelage (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 2000€ = 4000€
  • Assainissement:11 500€
    Mise aux normes assainissement: Raccordement au tout à l'égout: 5000€, Contrôle de conformité: 500€, Main d'œuvre: 500€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazeray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Salon
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 612 €/an
Calcul : 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 303 €
Revenus locatifs : +11 612 €
Charges déductibles : -83 303 €
Résultat foncier Année 1 : -71 691 €(Déficit de 71 691 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 291 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 203 €/an
Revenus locatifs : +11 612 €
Charges déductibles : -9 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50291.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 612 €83 310 €7 279 €-71 698 €21 400 €50 298 €50 298 €
211 844 €9 016 €7 085 €2 829 €--47 469 €
312 081 €8 814 €6 884 €3 267 €--44 202 €
412 323 €8 606 €6 676 €3 717 €--40 486 €
512 569 €8 391 €6 460 €4 178 €--36 308 €
612 821 €8 169 €6 238 €4 652 €--31 656 €
713 077 €7 939 €6 008 €5 138 €--26 518 €
813 339 €7 701 €5 770 €5 638 €--20 880 €
913 605 €7 455 €5 524 €6 150 €--14 729 €
1013 878 €7 201 €5 270 €6 677 €--8 053 €
1114 155 €6 938 €5 007 €7 217 €--835 €
1214 438 €6 666 €4 735 €7 772 €---
1314 727 €6 385 €4 454 €8 342 €---
1415 022 €6 094 €4 163 €8 927 €---
1515 322 €5 794 €3 863 €9 528 €---
1615 628 €5 483 €3 552 €10 146 €---
1715 941 €5 161 €3 230 €10 780 €---
1816 260 €4 829 €2 898 €11 431 €---
1916 585 €4 485 €2 554 €12 100 €---
2016 917 €4 130 €2 199 €12 787 €---
2117 255 €3 763 €1 832 €13 492 €---
2217 600 €3 383 €1 452 €14 217 €---
2317 952 €2 990 €1 059 €14 962 €---
2418 311 €2 584 €653 €15 727 €---
2518 677 €2 164 €233 €16 514 €---
TOTAL371 941 €227 450 €105 078 €144 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 439 €-6 420 €+8 859 €
2+2 439 €0 €+2 439 €
3+2 439 €0 €+2 439 €
4+2 439 €0 €+2 439 €
5+2 439 €0 €+2 439 €
6+2 439 €0 €+2 439 €
7+2 439 €0 €+2 439 €
8+2 439 €0 €+2 439 €
9+2 439 €0 €+2 439 €
10+2 439 €0 €+2 439 €
11+2 439 €0 €+2 439 €
12+2 439 €+2 332 €+107 €
13+2 439 €+2 503 €-64 €
14+2 439 €+2 678 €-239 €
15+2 439 €+2 859 €-420 €
16+2 439 €+3 044 €-605 €
17+2 439 €+3 234 €-795 €
18+2 439 €+3 429 €-990 €
19+2 439 €+3 630 €-1 191 €
20+2 439 €+3 836 €-1 397 €
21+2 439 €+4 048 €-1 609 €
22+2 439 €+4 265 €-1 826 €
23+2 439 €+4 489 €-2 050 €
24+2 439 €+4 718 €-2 279 €
25+2 439 €+4 954 €-2 515 €
Total+60 975 €+43 598 €+17 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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