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Appartement à vendre

VilleOrvault (44)
Surface69.7m²
Coût Total179 176€
Loyer Annuel10 188€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 69.7 m²
Prix au m² : 1 824,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 21,2 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon

Orvault - Ferrière Appartement de type 3 d'une surface Carrez de 69,70 m², au troisième étage (sans ascenseur) comprenant : Entrée - couloir avec placards, cuisine et séchoir, pièce principale sur petit balcon, deux chambres, salle de bains, wc. Parking couvert et cave. Chauffage collectif gaz. Emplacement, proche commerces et transports (tram 3 - Ferrière). Traversant Lumineux. Travaux de rénovation à prévoir sur l'ensemble du bien (ouvertures, peintures, cuisine etc…).

Ville : Orvault
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44700
Coordonnées : 47.242607, -1.589182
Total : 179 176€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 41 800€
Valeur du bien : 169 000€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.7m²
Loyer prédit : 12.18€/m²/mois
Fourchette : 10.35€ - 14.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10188€/an
Fourchette totale : 722€ - 999€/mois
Fourchette annuelle : 8658€ - 11989€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 675 €/m²
Basé sur :315 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 448 €
Prix d'achat :127 200 €
Décote à l'achat :-59 248€ (-31.8%)
Marge achat-revente :7 272€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 176€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 192,06€
Coût de l'assurance :15 677,90€
Taxe foncière : 1 018,83€/an
Soit par mois : 84,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 849,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz actuel
Quantité: 1 système pour 69.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69.7 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, évier, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite des améliorations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:9 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:2 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orvault (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 188 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 176 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 282 €
Revenus locatifs : +10 188 €
Charges déductibles : -49 282 €
Résultat foncier Année 1 : -39 094 €(Déficit de 39 094 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 694 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 482 €/an
Revenus locatifs : +10 188 €
Charges déductibles : -7 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17694.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 188 €49 288 €5 842 €-39 100 €21 400 €17 700 €17 700 €
210 392 €7 331 €5 685 €3 061 €--14 639 €
310 600 €7 169 €5 523 €3 431 €--11 208 €
410 812 €7 001 €5 355 €3 811 €--7 396 €
511 028 €6 827 €5 181 €4 201 €--3 195 €
611 249 €6 648 €5 002 €4 601 €---
711 474 €6 462 €4 816 €5 011 €---
811 703 €6 271 €4 625 €5 432 €---
911 937 €6 073 €4 427 €5 864 €---
1012 176 €5 868 €4 222 €6 308 €---
1112 419 €5 657 €4 011 €6 763 €---
1212 668 €5 438 €3 792 €7 230 €---
1312 921 €5 212 €3 566 €7 709 €---
1413 180 €4 979 €3 333 €8 201 €---
1513 443 €4 737 €3 091 €8 706 €---
1613 712 €4 488 €2 842 €9 224 €---
1713 986 €4 230 €2 584 €9 756 €---
1814 266 €3 964 €2 318 €10 302 €---
1914 551 €3 689 €2 043 €10 863 €---
2014 842 €3 404 €1 758 €11 438 €---
2115 139 €3 110 €1 464 €12 029 €---
2215 442 €2 806 €1 160 €12 636 €---
2315 751 €2 492 €846 €13 259 €---
2416 066 €2 167 €521 €13 899 €---
2516 387 €1 832 €186 €14 555 €---
TOTAL326 333 €167 141 €84 192 €159 192 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 140 €-6 420 €+8 560 €
2+2 140 €0 €+2 140 €
3+2 140 €0 €+2 140 €
4+2 140 €0 €+2 140 €
5+2 140 €0 €+2 140 €
6+2 140 €+422 €+1 718 €
7+2 140 €+1 503 €+637 €
8+2 140 €+1 630 €+510 €
9+2 140 €+1 759 €+381 €
10+2 140 €+1 892 €+248 €
11+2 140 €+2 029 €+111 €
12+2 140 €+2 169 €-29 €
13+2 140 €+2 313 €-173 €
14+2 140 €+2 460 €-320 €
15+2 140 €+2 612 €-472 €
16+2 140 €+2 767 €-627 €
17+2 140 €+2 927 €-787 €
18+2 140 €+3 091 €-951 €
19+2 140 €+3 259 €-1 119 €
20+2 140 €+3 432 €-1 292 €
21+2 140 €+3 609 €-1 469 €
22+2 140 €+3 791 €-1 651 €
23+2 140 €+3 978 €-1 838 €
24+2 140 €+4 170 €-2 030 €
25+2 140 €+4 367 €-2 227 €
Total+53 500 €+47 758 €+5 742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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