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Immeubilie

VilleDigoin (71)
Surface74m²
Coût Total95 000€
Loyer Annuel5 781€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 540,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces de 74m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Digoin. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est séparée.

  • Bon état général
  • 2 places de parking
  • Balcon
  • Cave L'appartement est situé dans un quartier calme. Chauffage électrique individuel. Non soumis au DPE. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Digoin
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71160
Coordonnées : 46.490620, 3.993570
Total : 95 000€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 91 800€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5781€/an
Fourchette totale : 370€ - 626€/mois
Fourchette annuelle : 4446€ - 7517€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :634,55 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 957 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-6 957€ (-14.8%)
Marge achat-revente :-48 043€ (-102.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 491,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 186,42€
Coût de l'assurance :8 312,50€
Taxe foncière : 578,12€/an
Soit par mois : 48,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 481,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure du sol en carrelage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(700 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:3 600€
    Carrelage: 25 m² × 120€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digoin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 781 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 578 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 777 €
Revenus locatifs : +5 781 €
Charges déductibles : -55 777 €
Résultat foncier Année 1 : -49 996 €(Déficit de 49 996 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 596 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 977 €/an
Revenus locatifs : +5 781 €
Charges déductibles : -3 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 804 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28595.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 781 €55 780 €3 069 €-49 999 €21 400 €28 599 €28 599 €
25 897 €3 897 €2 986 €2 000 €--26 599 €
36 015 €3 811 €2 901 €2 203 €--24 396 €
46 135 €3 723 €2 812 €2 412 €--21 983 €
56 258 €3 631 €2 721 €2 626 €--19 357 €
66 383 €3 537 €2 626 €2 846 €--16 511 €
76 511 €3 439 €2 529 €3 071 €--13 439 €
86 641 €3 338 €2 428 €3 302 €--10 137 €
96 774 €3 234 €2 323 €3 539 €--6 598 €
106 909 €3 126 €2 216 €3 783 €--2 815 €
117 047 €3 015 €2 105 €4 032 €---
127 188 €2 900 €1 990 €4 288 €---
137 332 €2 781 €1 871 €4 550 €---
147 479 €2 659 €1 748 €4 820 €---
157 628 €2 532 €1 621 €5 096 €---
167 781 €2 401 €1 490 €5 380 €---
177 936 €2 266 €1 355 €5 671 €---
188 095 €2 126 €1 215 €5 969 €---
198 257 €1 981 €1 071 €6 276 €---
208 422 €1 832 €921 €6 590 €---
218 590 €1 678 €767 €6 913 €---
228 762 €1 518 €608 €7 244 €---
238 938 €1 354 €443 €7 584 €---
249 116 €1 184 €273 €7 933 €---
259 299 €1 008 €97 €8 291 €---
TOTAL185 172 €118 752 €44 186 €66 420 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 420 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 781 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 214 €-6 420 €+7 634 €
2+1 214 €0 €+1 214 €
3+1 214 €0 €+1 214 €
4+1 214 €0 €+1 214 €
5+1 214 €0 €+1 214 €
6+1 214 €0 €+1 214 €
7+1 214 €0 €+1 214 €
8+1 214 €0 €+1 214 €
9+1 214 €0 €+1 214 €
10+1 214 €0 €+1 214 €
11+1 214 €+365 €+849 €
12+1 214 €+1 286 €-72 €
13+1 214 €+1 365 €-151 €
14+1 214 €+1 446 €-232 €
15+1 214 €+1 529 €-315 €
16+1 214 €+1 614 €-400 €
17+1 214 €+1 701 €-487 €
18+1 214 €+1 791 €-577 €
19+1 214 €+1 883 €-669 €
20+1 214 €+1 977 €-763 €
21+1 214 €+2 074 €-860 €
22+1 214 €+2 173 €-959 €
23+1 214 €+2 275 €-1 061 €
24+1 214 €+2 380 €-1 166 €
25+1 214 €+2 487 €-1 273 €
Total+30 350 €+19 926 €+10 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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