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Achat : Appartement (30000)

VilleNîmes (30)
Surface56m²
Coût Total136 340€
Loyer Annuel7 580€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 392,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 56 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Quartier République / Place Montcalm, appartement de 56 m² au 1er étage d'une petite copropriété de trois logements. Idéal investissement locatif ou rénovation à personnaliser. Il se compose d'un couloir desservant deux chambres (une exposée Sud, l'autre avec placard), d'un séjour ouvrant sur un balcon plein Ouest, d'une cuisine indépendante et d'une salle d'eau (douche, lavabo, WC,) À l'étage, un espace sous combles où l'on tient debout, éclairé par un Velux : parfait pour un bureau, un dressing ou un couchage d'appoint. Bien à rénover entièrement : une belle occasion de créer un intérieur à votre image, dans un secteur central proche des commerces et des transports. Syndic benevole. Foncier 682 EUR.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.798010, 4.356040
Total : 136 340€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7580€/an
Fourchette totale : 499€ - 800€/mois
Fourchette annuelle : 5982€ - 9604€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 076,1 €/m²
Basé sur :264 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :116 262 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-38 262€ (-32.9%)
Marge achat-revente :-20 078€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :39,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 903,40€
Coût de l'assurance :11 929,75€
Taxe foncière : 682,00€/an
Soit par mois : 56,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 631,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé et murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(930 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres:1 600€
    Peinture chambres: 2 chambres × 800€ = 1600€
  • Salon:2 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 110€ = 2200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 580 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 306 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 340 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 565 €
Revenus locatifs : +7 580 €
Charges déductibles : -57 565 €
Résultat foncier Année 1 : -49 985 €(Déficit de 49 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 465 €/an
Revenus locatifs : +7 580 €
Charges déductibles : -5 465 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28585.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 580 €57 569 €4 310 €-49 990 €21 400 €28 590 €28 590 €
27 731 €5 352 €4 193 €2 379 €--26 210 €
37 886 €5 230 €4 071 €2 655 €--23 555 €
48 043 €5 105 €3 946 €2 938 €--20 617 €
58 204 €4 976 €3 817 €3 229 €--17 388 €
68 368 €4 842 €3 683 €3 526 €--13 862 €
78 536 €4 704 €3 545 €3 832 €--10 030 €
88 707 €4 562 €3 403 €4 145 €--5 885 €
98 881 €4 415 €3 256 €4 466 €--1 420 €
109 058 €4 263 €3 104 €4 795 €---
119 239 €4 106 €2 947 €5 133 €---
129 424 €3 945 €2 785 €5 480 €---
139 613 €3 777 €2 618 €5 835 €---
149 805 €3 605 €2 446 €6 200 €---
1510 001 €3 427 €2 268 €6 574 €---
1610 201 €3 243 €2 084 €6 958 €---
1710 405 €3 053 €1 894 €7 352 €---
1810 613 €2 857 €1 698 €7 756 €---
1910 825 €2 655 €1 496 €8 171 €---
2011 042 €2 446 €1 287 €8 596 €---
2111 263 €2 230 €1 071 €9 033 €---
2211 488 €2 007 €848 €9 481 €---
2311 718 €1 778 €618 €9 940 €---
2411 952 €1 540 €381 €10 412 €---
2512 191 €1 295 €136 €10 896 €---
TOTAL242 775 €142 983 €61 903 €99 792 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 592 €-6 420 €+8 012 €
2+1 592 €0 €+1 592 €
3+1 592 €0 €+1 592 €
4+1 592 €0 €+1 592 €
5+1 592 €0 €+1 592 €
6+1 592 €0 €+1 592 €
7+1 592 €0 €+1 592 €
8+1 592 €0 €+1 592 €
9+1 592 €0 €+1 592 €
10+1 592 €+1 013 €+579 €
11+1 592 €+1 540 €+52 €
12+1 592 €+1 644 €-52 €
13+1 592 €+1 751 €-159 €
14+1 592 €+1 860 €-268 €
15+1 592 €+1 972 €-380 €
16+1 592 €+2 087 €-495 €
17+1 592 €+2 206 €-614 €
18+1 592 €+2 327 €-735 €
19+1 592 €+2 451 €-859 €
20+1 592 €+2 579 €-987 €
21+1 592 €+2 710 €-1 118 €
22+1 592 €+2 844 €-1 252 €
23+1 592 €+2 982 €-1 390 €
24+1 592 €+3 124 €-1 532 €
25+1 592 €+3 269 €-1 677 €
Total+39 800 €+29 938 €+9 862 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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