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Maison - 10 pièce(s) - 180 m²

VilleAubusson (23)
Surface180
Coût Total115 956
Loyer Annuel14 342
Rentabilité12.37%
Cashflow/mois+476
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 700 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 531,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Une belle maison ancienne qui a été transformée pour offrir plusieurs appartements et studios.

Ces appartements nécessitent aujourd'hui des travaux de rénovation afin de générer des revenus.

Cependant, vous pouvez également envisager de transformer cette propriété en une grande maison familiale comme elle l'était autrefois ou de développer son potentiel commercial en tant que magnifique chambre d'hôtes.

Les possibilités sont vraiment infinies !

AU REZ-DE-CHAUSEE: entrée communale, appartement 1 composé d'une entrée, couloir, cuisine/salle a manger (3.06m x 2.43m), chambre 1 (4,2 m x 2,8 m), chambre 2 (2,85 m x 4,19 m), salle d'eau, WC ; appartement 2 comprenant un hall d'entrée, une cuisine/salle à manger/salon (3,5 m x 5,6 m), chambre 1 (2,77 m x 3,28 m), chambre 2 ou bureau (3,3 m x 2,7 m), salle d'eau-WC. AU PREMIER ETAGE: studio appartement 3 (3.65m x 5.19m) composé d'une pièce à vivre avec coin cuisine, douche, WC, appartement 4 composé d'une cuisine (4.47m x 2.75m), salon(4.27m x 4.41m) , chambre 1 (4,48 m x 3,76 m), chambre 2 (3,23 m x 3,63 m), salle de bains, salle d'eau-WC AU SOUS-SOL (rez-de-jardin): studio appartement 5 (5m x 5.6m) composé d'une pièce avec coin cuisine, salle d'eau-WC, une pièce.

  • Grenier -conversion commencée mais non terminée

  • 3 grandes pièces offrant une superficie totale de 113 m².

  • Caves

  • Jardinet

Les dimensions sont approximatives.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Aubusson
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23200
Total : 115 956
Prix d'acquisition : 95 700
Travaux : 12 600
Valeur du bien : 108 300
Frais de notaire : 7 656
Coût estimé : 7 656
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1195€/mois
Loyer annuel estimé : 14342€/an
Fourchette totale : 902€ - 1583€/mois
Fourchette annuelle : 10828€ - 18996€/an
Rentabilité brute :12.37%
Fourchette de rentabilité :9.34% - 16.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :725,3 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 553
Prix d'achat :95 700
Décote à l'achat :-34 853 (-26.7%)
Marge achat-revente :14 597€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 956
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 599,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 933,47
Coût de l'assurance :9 856,26
Taxe foncière : 1 434,17€/an
Soit par mois : 119,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 195,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :476,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation pour 180 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite des travaux importants
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant des travaux de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 600(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 600
    Isolation combles: 180 m² × 70€/m² = 12600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 342 €/an
Calcul : 1 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 956 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 434 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 171
Revenus locatifs : +14 342
Charges déductibles : -18 171
Résultat foncier Année 1 : -3 829(Déficit de 3 829 €)
Imputable sur revenu global : 3 829
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 571 €/an
Revenus locatifs : +14 342
Charges déductibles : -5 571
Résultat foncier Années 2+ : 8 771 €/an
Prix d'achat du bien : 95 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 205(65% de 95 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 262 €/an
Calcul : 62 205 € × 3,636% = 2 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 34218 1753 746-3 8333 833 €--
214 6295 4743 6459 155---
314 9215 3693 5419 552---
415 2205 2613 4329 959---
515 5245 1493 32110 375---
615 8345 0343 20610 800---
716 1514 9153 08611 236---
816 4744 7922 96311 682---
916 8044 6642 83612 139---
1017 1404 5332 70512 607---
1117 4824 3972 56913 085---
1217 8324 2572 42813 575---
1318 1894 1122 28314 077---
1418 5523 9622 13414 590---
1518 9243 8071 97915 116---
1619 3023 6471 81915 655---
1719 6883 4821 65416 206---
1820 0823 3121 48316 770---
1920 4833 1351 30717 348---
2020 8932 9531 12517 940---
2121 3112 76593618 546---
2221 7372 57074219 167---
2322 1722 36954119 803---
2422 6152 16233320 454---
2523 0681 94711921 120---
TOTAL459 368112 24453 933347 1243 833Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 150
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 347 124
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 342 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 012-1 150+4 162
2+3 012+2 746+266
3+3 012+2 866+146
4+3 012+2 988+24
5+3 012+3 112-100
6+3 012+3 240-228
7+3 012+3 371-359
8+3 012+3 505-493
9+3 012+3 642-630
10+3 012+3 782-770
11+3 012+3 926-914
12+3 012+4 073-1 061
13+3 012+4 223-1 211
14+3 012+4 377-1 365
15+3 012+4 535-1 523
16+3 012+4 696-1 684
17+3 012+4 862-1 850
18+3 012+5 031-2 019
19+3 012+5 204-2 192
20+3 012+5 382-2 370
21+3 012+5 564-2 552
22+3 012+5 750-2 738
23+3 012+5 941-2 929
24+3 012+6 136-3 124
25+3 012+6 336-3 324
Total+75 300+104 137+-28 837
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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