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Type 2 au Puy La Rodas

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface49m²
Coût Total109 320€
Loyer Annuel7 867€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 408,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 49 m², 2 pièces

Au rez-de chaussée surélevé, type 2 comprenant une entrée, séjour sur loggia sans vis à vis, une cuisine indépendante, une salle de bains, chambre avec placard, parking, interphone avec vigicode et caméra à l'entrée de l'immeuble. (7.81 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 180 lots - dont 72 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2022 euros.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.828520, 1.261750
Total : 109 320€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 103 800€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7867€/an
Fourchette totale : 524€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6285€ - 9847€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 761,41€
Coût de l'assurance :9 565,50€
Taxe foncière : 786,68€/an
Soit par mois : 65,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 168,50€/mois
Soit par an : 2 022,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 655,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage daté et éléments anciens.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec baignoire et carrelage ancien.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(710 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 867 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 022 €/an
Calcul : 169 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 639 €
Revenus locatifs : +7 867 €
Charges déductibles : -41 639 €
Résultat foncier Année 1 : -33 772 €(Déficit de 33 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 839 €/an
Revenus locatifs : +7 867 €
Charges déductibles : -6 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 028 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12372.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 867 €41 643 €3 651 €-33 776 €21 400 €12 376 €12 376 €
28 024 €6 746 €3 554 €1 279 €--11 097 €
38 185 €6 645 €3 454 €1 540 €--9 558 €
48 348 €6 541 €3 350 €1 807 €--7 750 €
58 515 €6 433 €3 242 €2 082 €--5 668 €
68 686 €6 322 €3 131 €2 363 €--3 305 €
78 859 €6 207 €3 016 €2 652 €--653 €
89 036 €6 088 €2 897 €2 949 €---
99 217 €5 965 €2 774 €3 252 €---
109 402 €5 838 €2 646 €3 564 €---
119 590 €5 706 €2 515 €3 884 €---
129 781 €5 570 €2 378 €4 212 €---
139 977 €5 429 €2 237 €4 548 €---
1410 177 €5 283 €2 092 €4 894 €---
1510 380 €5 132 €1 941 €5 248 €---
1610 588 €4 976 €1 785 €5 612 €---
1710 799 €4 815 €1 624 €5 985 €---
1811 015 €4 648 €1 457 €6 367 €---
1911 236 €4 476 €1 284 €6 760 €---
2011 460 €4 297 €1 106 €7 163 €---
2111 690 €4 112 €921 €7 577 €---
2211 923 €3 922 €730 €8 002 €---
2312 162 €3 724 €533 €8 438 €---
2412 405 €3 520 €328 €8 885 €---
2512 653 €3 308 €117 €9 345 €---
TOTAL251 976 €167 344 €52 761 €84 632 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652 €-6 420 €+8 072 €
2+1 652 €0 €+1 652 €
3+1 652 €0 €+1 652 €
4+1 652 €0 €+1 652 €
5+1 652 €0 €+1 652 €
6+1 652 €0 €+1 652 €
7+1 652 €0 €+1 652 €
8+1 652 €+689 €+963 €
9+1 652 €+976 €+676 €
10+1 652 €+1 069 €+583 €
11+1 652 €+1 165 €+487 €
12+1 652 €+1 264 €+388 €
13+1 652 €+1 365 €+287 €
14+1 652 €+1 468 €+184 €
15+1 652 €+1 574 €+78 €
16+1 652 €+1 683 €-31 €
17+1 652 €+1 795 €-143 €
18+1 652 €+1 910 €-258 €
19+1 652 €+2 028 €-376 €
20+1 652 €+2 149 €-497 €
21+1 652 €+2 273 €-621 €
22+1 652 €+2 401 €-749 €
23+1 652 €+2 531 €-879 €
24+1 652 €+2 666 €-1 014 €
25+1 652 €+2 803 €-1 151 €
Total+41 300 €+25 390 €+15 910 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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