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Maison de village 4/5 chambres de 148 m² hab. avec garage d'eniviron 75 m²

Bien expiré
VilleMontady (34)
Surface148
Coût Total181 428
Loyer Annuel18 703
Rentabilité10.31%
Cashflow/mois+453
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 810,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A MONTADY, à deux pas des commerces, des écoles, des transports et des animations, cette maison de village séduit par sa configuration atypique, ses volumes généreux et son double accès par deux rues distinctes. D'une surface habitable d'environ 148 m², la maison s'organise sur plusieurs niveaux, offrant une circulation fluide et de nombreuses possibilités d'aménagement. Le premier rez-de-chaussée est dédié à un vaste garage d'environ 75 m², un véritable atout en centre-ville, permettant stationnement et rangement. Par une autre rue, un second accès de plain-pied mène directement aux pièces de vie. On y découvre une vaste entrée, un séjour lumineux, une cuisine indépendante, un cellier/buanderie, ainsi qu'une pièce supplémentaire pouvant aisément faire office de salon ou de chambre. Ce niveau est prolongé par un long balcon filant, accessible depuis le séjour et la pièce attenante, apportant lumière et ouverture vers l'extérieur. À l'étage supérieur, l'espace nuit se compose de quatre chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés, offrant un agencement idéal. La maison bénéficie d'une structure saine, prête à être personnalisée selon vos envies. Ses cinq chambres, son garage, son balcon en font un bien rare sur le secteur, aussi bien pour une résidence principale que pour un projet locatif. Une exclusivité H.A. immo !

Ville : Montady
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34310
Total : 181 428
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 51 828
Valeur du bien : 171 828
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148
Loyer prédit : 10.53€/m²/mois
Fourchette : 8.16€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1559€/mois
Loyer annuel estimé : 18703€/an
Fourchette totale : 1207€ - 2012€/mois
Fourchette annuelle : 14485€ - 24149€/an
Rentabilité brute :10.31%
Fourchette de rentabilité :7.98% - 13.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 428
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :54,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 950,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 273,37
Coût de l'assurance :16 328,52
Taxe foncière : 1 870,31€/an
Soit par mois : 155,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 558,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :452,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (148 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations obsolètes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en carrelage usé par un nouveau revêtement.
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en carrelage usé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 828(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 328
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 36€/m² = 5328€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon:1 400
    Carrelage salon: 14 m² × 100€/m² = 1400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Montady. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région, en tenant compte des spécificités locales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 828✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 703 €/an
Calcul : 1 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 428 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 828
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 387
Revenus locatifs : +18 703
Charges déductibles : -60 387
Résultat foncier Année 1 : -41 684(Déficit de 41 684 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 284
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 559 €/an
Revenus locatifs : +18 703
Charges déductibles : -8 559
Résultat foncier Années 2+ : 10 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20284.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 70360 3936 042-41 69021 400 €20 290 €20 290 €
219 0778 4045 88110 673--9 617 €
319 4598 2385 71411 221---
419 8488 0655 54211 782---
520 2457 8875 36412 358---
620 6507 7035 17912 947---
721 0637 5124 98913 550---
821 4847 3154 79214 169---
921 9147 1114 58814 802---
1022 3526 9014 37715 451---
1122 7996 6824 15916 116---
1223 2556 4573 93416 798---
1323 7206 2243 70017 496---
1424 1945 9833 45918 212---
1524 6785 7333 21018 945---
1625 1725 4752 95219 697---
1725 6755 2082 68520 467---
1826 1894 9322 40921 257---
1926 7134 6472 12322 066---
2027 2474 3521 82822 895---
2127 7924 0461 52323 745---
2228 3483 7311 20724 617---
2328 9153 40488125 510---
2429 4933 06654326 426---
2530 0832 71719427 366---
TOTAL599 065202 18887 273396 87721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 877
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 928-6 420+10 348
2+3 9280+3 928
3+3 928+481+3 447
4+3 928+3 535+393
5+3 928+3 707+221
6+3 928+3 884+44
7+3 928+4 065-137
8+3 928+4 251-323
9+3 928+4 441-513
10+3 928+4 635-707
11+3 928+4 835-907
12+3 928+5 039-1 111
13+3 928+5 249-1 321
14+3 928+5 464-1 536
15+3 928+5 684-1 756
16+3 928+5 909-1 981
17+3 928+6 140-2 212
18+3 928+6 377-2 449
19+3 928+6 620-2 692
20+3 928+6 869-2 941
21+3 928+7 124-3 196
22+3 928+7 385-3 457
23+3 928+7 653-3 725
24+3 928+7 928-4 000
25+3 928+8 210-4 282
Total+98 200+119 063+-20 863
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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