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Maison de ville 5 pièces 135 m²

Bien expiré
VilleMoissac (82)
Surface135
Coût Total207 570
Loyer Annuel13 737
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-41
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 029,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 135 m² - Maison de ville 5 pièces 135 m²

Maison de ville 5 pièces – Emplacement recherché

Idéalement située, cette charmante maison de ville se déploie sur trois niveaux.

Au rez-de-chaussée, vous bénéficierez d’un spacieux garage, offrant un véritable confort au quotidien.

Au premier étage, une cuisine aménagée et équipée s’ouvre sur un agréable séjour, formant de belles pièces de vie avec accès direct à une terrasse. Une buanderie complète ce niveau.

Au deuxième étage, l’espace nuit propose trois chambres, dont une avec dressing, ainsi qu’une salle d’eau récente avec WC Bien rare sur le secteur – à visiter sans tarder !

COUZY IMMOBILIER Saint Nicolas de la grave

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr .Toutes nos annonces sur [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 135 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/12/2025

Consommation énergie primaire : 187 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 493 € et 2 019 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.156918, 1.081392
Total : 207 570
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 57 450
Valeur du bien : 196 450
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1145€/mois
Loyer annuel estimé : 13737€/an
Fourchette totale : 923€ - 1420€/mois
Fourchette annuelle : 11072€ - 17043€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 570
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 012,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :58,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 071,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 215,74
Coût de l'assurance :17 643,45
Taxe foncière : 1 373,67€/an
Soit par mois : 114,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 144,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 450(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 900
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (pose incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:600
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 145 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 737 €/an
Calcul : 1 145 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 570 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 374 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 208
Revenus locatifs : +13 737
Charges déductibles : -66 208
Résultat foncier Année 1 : -52 472(Déficit de 52 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 072
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 758 €/an
Revenus locatifs : +13 737
Charges déductibles : -8 758
Résultat foncier Années 2+ : 4 978 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31071.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 73766 2156 686-52 47821 400 €31 078 €31 078 €
214 0118 5846 5055 427--25 651 €
314 2928 3976 3185 894--19 757 €
414 5788 2046 1256 373--13 383 €
514 8698 0055 9256 864--6 519 €
615 1667 7995 7197 368---
715 4707 5865 5077 884---
815 7797 3665 2878 413---
916 0957 1395 0598 956---
1016 4176 9044 8259 512---
1116 7456 6624 58210 083---
1217 0806 4114 33210 669---
1317 4216 1524 07311 269---
1417 7705 8853 80611 885---
1518 1255 6093 53012 516---
1618 4885 3243 24413 164---
1718 8585 0292 95013 829---
1819 2354 7242 64514 510---
1919 6194 4102 33015 210---
2020 0124 0852 00515 927---
2120 4123 7491 67016 663---
2220 8203 4021 32317 418---
2321 2373 04496518 193---
2421 6612 67459418 988---
2522 0952 29121219 803---
TOTAL439 991205 65196 216234 34021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 340
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 737 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 885-6 420+9 305
2+2 8850+2 885
3+2 8850+2 885
4+2 8850+2 885
5+2 8850+2 885
6+2 885+255+2 630
7+2 885+2 365+520
8+2 885+2 524+361
9+2 885+2 687+198
10+2 885+2 854+31
11+2 885+3 025-140
12+2 885+3 201-316
13+2 885+3 381-496
14+2 885+3 565-680
15+2 885+3 755-870
16+2 885+3 949-1 064
17+2 885+4 149-1 264
18+2 885+4 353-1 468
19+2 885+4 563-1 678
20+2 885+4 778-1 893
21+2 885+4 999-2 114
22+2 885+5 225-2 340
23+2 885+5 458-2 573
24+2 885+5 696-2 811
25+2 885+5 941-3 056
Total+72 125+70 302+1 823
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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