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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSalies-du-Salat (31)
Surface65m²
Coût Total124 720€
Loyer Annuel6 565€
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 061,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, Jardin, calme

L'agence des 3 Pics vous propose en exclusivité ce bel appartement de 66 m² environ. À Salies-du-Salat, toutes commodités à  proximité, venez découvrir ce jolie T3 situé au premier et dernier étage. Il se compose d'un séjour de 30m2, d'une cuisine séparé, de deux chambres, d'un débarras et d'une SDE avec WC séparés. Jardin privatif. Place de parking extérieure devant le bâtiment. Double vitrage, radiateurs électriques, cumulus électrique. Pas de travaux. Loyer : 550 € CC Petite copropriété dans petit collectif. DPE en cours La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme DEBAQUE Laurence, mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS AGENCE DES 3 PICS et immatriculé au RSAC de Toulouse sous le numéro 411643208, titulaire d'une attestation de collaborateur pour le compte de la société AGENCE DES 3 PICS. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires charge vendeur.

Ville : Salies-du-Salat
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31260
Coordonnées : 43.099731, 0.966430
Total : 124 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 50 200€
Valeur du bien : 119 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.42€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6565€/an
Fourchette totale : 422€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 5065€ - 8508€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 050,57 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 287 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-64 287€ (-48.2%)
Marge achat-revente :8 567€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 644,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 009,79€
Coût de l'assurance :10 601,20€
Taxe foncière : 656,46€/an
Soit par mois : 54,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 547,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 200 €(772 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Cuisine:11 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Peinture: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 20m² × 25€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 40m² × 25€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salies-du-Salat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 565 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 306 €
Revenus locatifs : +6 565 €
Charges déductibles : -55 306 €
Résultat foncier Année 1 : -48 741 €(Déficit de 48 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 106 €/an
Revenus locatifs : +6 565 €
Charges déductibles : -5 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 459 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27341.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 565 €55 310 €4 029 €-48 745 €21 400 €27 345 €27 345 €
26 696 €5 001 €3 921 €1 695 €--25 651 €
36 830 €4 889 €3 808 €1 941 €--23 709 €
46 966 €4 772 €3 692 €2 194 €--21 515 €
57 106 €4 652 €3 572 €2 453 €--19 062 €
67 248 €4 528 €3 448 €2 720 €--16 343 €
77 393 €4 400 €3 320 €2 993 €--13 350 €
87 541 €4 268 €3 187 €3 273 €--10 077 €
97 691 €4 131 €3 050 €3 561 €--6 516 €
107 845 €3 989 €2 909 €3 856 €--2 660 €
118 002 €3 843 €2 763 €4 159 €---
128 162 €3 692 €2 612 €4 470 €---
138 325 €3 537 €2 456 €4 789 €---
148 492 €3 375 €2 295 €5 117 €---
158 662 €3 209 €2 129 €5 453 €---
168 835 €3 037 €1 957 €5 798 €---
179 012 €2 859 €1 779 €6 152 €---
189 192 €2 676 €1 595 €6 516 €---
199 376 €2 486 €1 406 €6 890 €---
209 563 €2 290 €1 210 €7 273 €---
219 755 €2 088 €1 007 €7 667 €---
229 950 €1 879 €798 €8 071 €---
2310 149 €1 662 €582 €8 486 €---
2410 352 €1 439 €359 €8 913 €---
2510 559 €1 208 €128 €9 350 €---
TOTAL210 266 €135 222 €58 010 €75 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 379 €-6 420 €+7 799 €
2+1 379 €0 €+1 379 €
3+1 379 €0 €+1 379 €
4+1 379 €0 €+1 379 €
5+1 379 €0 €+1 379 €
6+1 379 €0 €+1 379 €
7+1 379 €0 €+1 379 €
8+1 379 €0 €+1 379 €
9+1 379 €0 €+1 379 €
10+1 379 €0 €+1 379 €
11+1 379 €+450 €+929 €
12+1 379 €+1 341 €+38 €
13+1 379 €+1 437 €-58 €
14+1 379 €+1 535 €-156 €
15+1 379 €+1 636 €-257 €
16+1 379 €+1 739 €-360 €
17+1 379 €+1 846 €-467 €
18+1 379 €+1 955 €-576 €
19+1 379 €+2 067 €-688 €
20+1 379 €+2 182 €-803 €
21+1 379 €+2 300 €-921 €
22+1 379 €+2 421 €-1 042 €
23+1 379 €+2 546 €-1 167 €
24+1 379 €+2 674 €-1 295 €
25+1 379 €+2 805 €-1 426 €
Total+34 475 €+22 513 €+11 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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