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Studio à vendre

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface28m²
Coût Total46 850€
Loyer Annuel4 860€
Rentabilité10.37%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 28 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 13
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 13/13 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Pas de balcon

Au 13ème et dernier étage avec jolie vuesur DIJON, appartement lumineux Séjour avec grande baie vitrée en PVC double vitrage Cuisine indépendante Salle de douche avec WC Une cave

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.323922, 5.041756
Total : 46 850€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 9 050€
Valeur du bien : 44 050€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 28m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 405€/mois
Loyer annuel estimé : 4860€/an
Fourchette totale : 335€ - 490€/mois
Fourchette annuelle : 4017€ - 5880€/an
Rentabilité brute :10.37%
Fourchette de rentabilité :8.57% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 852,38 €/m²
Basé sur :1725 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 867 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-44 867€ (-56.2%)
Marge achat-revente :33 017€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :46 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :232,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :13,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 245,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :22 761,11€
Coût de l'assurance :4 099,38€
Taxe foncière : 486,02€/an
Soit par mois : 40,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 405,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 286,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 28 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: 1 grande baie vitrée
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des éléments de rangement de la cuisine
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et joints de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour la chambre (état 3/5 assumé)
Quantité: 1 chambre (environ 28 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 050 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 000€
    Fenêtre double vitrage: 1 grande baie vitrée × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:180€
    Peinture murs cuisine: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:150€
    Peinture murs salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafond salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 120€
    Peinture murs et plafond chambre: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la pompe à chaleur air/air sont estimés à 6000€, les fenêtres à 1000€, et la peinture entre 30 et 40€/m² selon l'état des murs.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 860 €/an
Calcul : 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 46 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 164 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 273 €
Revenus locatifs : +4 860 €
Charges déductibles : -11 273 €
Résultat foncier Année 1 : -6 412 €(Déficit de 6 412 €)
Imputable sur revenu global : 6 412 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 223 €/an
Revenus locatifs : +4 860 €
Charges déductibles : -2 223 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 638 €/an
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 860 €11 274 €1 574 €-6 414 €6 414 €--
24 957 €2 182 €1 532 €2 775 €---
35 057 €2 139 €1 489 €2 917 €---
45 158 €2 094 €1 444 €3 063 €---
55 261 €2 048 €1 398 €3 213 €---
65 366 €2 000 €1 350 €3 366 €---
75 473 €1 951 €1 301 €3 523 €---
85 583 €1 899 €1 249 €3 683 €---
95 694 €1 846 €1 196 €3 848 €---
105 808 €1 792 €1 142 €4 017 €---
115 925 €1 735 €1 085 €4 190 €---
126 043 €1 676 €1 026 €4 367 €---
136 164 €1 615 €965 €4 548 €---
146 287 €1 553 €903 €4 735 €---
156 413 €1 488 €838 €4 925 €---
166 541 €1 420 €770 €5 121 €---
176 672 €1 351 €701 €5 321 €---
186 805 €1 279 €629 €5 527 €---
196 942 €1 204 €554 €5 737 €---
207 080 €1 127 €477 €5 953 €---
217 222 €1 048 €398 €6 174 €---
227 366 €965 €315 €6 401 €---
237 514 €880 €230 €6 634 €---
247 664 €792 €142 €6 872 €---
257 817 €701 €51 €7 117 €---
TOTAL155 673 €48 061 €22 761 €107 612 €6 414 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 924 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 612 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 021 €-1 924 €+2 945 €
2+1 021 €+833 €+188 €
3+1 021 €+875 €+146 €
4+1 021 €+919 €+102 €
5+1 021 €+964 €+57 €
6+1 021 €+1 010 €+11 €
7+1 021 €+1 057 €-36 €
8+1 021 €+1 105 €-84 €
9+1 021 €+1 154 €-133 €
10+1 021 €+1 205 €-184 €
11+1 021 €+1 257 €-236 €
12+1 021 €+1 310 €-289 €
13+1 021 €+1 365 €-344 €
14+1 021 €+1 420 €-399 €
15+1 021 €+1 478 €-457 €
16+1 021 €+1 536 €-515 €
17+1 021 €+1 596 €-575 €
18+1 021 €+1 658 €-637 €
19+1 021 €+1 721 €-700 €
20+1 021 €+1 786 €-765 €
21+1 021 €+1 852 €-831 €
22+1 021 €+1 920 €-899 €
23+1 021 €+1 990 €-969 €
24+1 021 €+2 062 €-1 041 €
25+1 021 €+2 135 €-1 114 €
Total+25 525 €+32 284 €+-6 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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