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Détails du bien

Bien expiré
VilleGanac (09)
Surface71m²
Coût Total148 348€
Loyer Annuel6 090€
Rentabilité4.11%
Cashflow/mois-324€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 785 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 996,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Investissement Locatif, maison de type 4 de 73 m² avec jardinet et garage de 15 m² non attenant, Entrée, cuisine indépendante, salon, toilettes, salle d'eau, 3 chambres, balcon. Chaudière Fuel récente, double vitrage, Actuellement Loué, avec un loyer mensuel de 460 euros.

DPE : classe E Prix de vente : 70 785 euros, soit 65 000 euros net vendeur + 8.9 % d'honoraires d'agence TTC charge acquéreur.

Ville : Ganac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Total : 148 348€
Prix d'acquisition : 70 785€
Travaux : 71 900€
Valeur du bien : 142 685€
Frais de notaire : 5 663€
Coût estimé : 5 663€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6090€/an
Fourchette totale : 379€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 4543€ - 8163€/an
Rentabilité brute :4.11%
Fourchette de rentabilité :3.06% - 5.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 348€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :43,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 781,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 021,99€
Coût de l'assurance :12 980,45€
Taxe foncière : 608,99€/an
Soit par mois : 50,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-324,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 73 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 73 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 900 €(1 013 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€ (installation comprise), Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 300€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise), Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:22 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 4000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:11 500€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€ = 9000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2500€
  • Salon:3 800€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€ = 3000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ganac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 090 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 348 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 067 €
Revenus locatifs : +6 090 €
Charges déductibles : -78 067 €
Résultat foncier Année 1 : -71 977 €(Déficit de 71 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 577 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 167 €/an
Revenus locatifs : +6 090 €
Charges déductibles : -6 167 €
Résultat foncier Années 2+ : -77 €/an(Déficit de 77 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50576.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 785 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 010 €(65% de 70 785 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 673 €/an
Calcul : 46 010 € × 3,636% = 1 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 090 €78 072 €5 043 €-71 982 €21 400 €50 582 €50 582 €
26 212 €6 038 €4 910 €173 €--50 408 €
36 336 €5 901 €4 772 €435 €--49 973 €
46 463 €5 758 €4 630 €705 €--49 268 €
56 592 €5 610 €4 482 €982 €--48 287 €
66 724 €5 457 €4 329 €1 266 €--47 020 €
76 858 €5 299 €4 171 €1 559 €--45 462 €
86 995 €5 136 €4 007 €1 860 €--43 602 €
97 135 €4 966 €3 838 €2 169 €--41 433 €
107 278 €4 791 €3 663 €2 487 €--38 945 €
117 424 €4 609 €3 481 €2 814 €--36 131 €
127 572 €4 422 €3 293 €3 150 €---
137 724 €4 227 €3 099 €3 496 €---
147 878 €4 026 €2 898 €3 852 €---
158 036 €3 818 €2 690 €4 218 €---
168 196 €3 603 €2 474 €4 594 €---
178 360 €3 380 €2 251 €4 981 €---
188 527 €3 149 €2 021 €5 379 €---
198 698 €2 910 €1 782 €5 788 €---
208 872 €2 663 €1 535 €6 209 €---
219 049 €2 407 €1 279 €6 642 €---
229 230 €2 142 €1 014 €7 088 €---
239 415 €1 868 €740 €7 547 €---
249 603 €1 585 €456 €8 019 €---
259 795 €1 291 €163 €8 504 €---
TOTAL195 062 €173 127 €73 022 €21 935 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 21 935 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 279 €-6 420 €+7 699 €
2+1 279 €0 €+1 279 €
3+1 279 €0 €+1 279 €
4+1 279 €0 €+1 279 €
5+1 279 €0 €+1 279 €
6+1 279 €0 €+1 279 €
7+1 279 €0 €+1 279 €
8+1 279 €0 €+1 279 €
9+1 279 €0 €+1 279 €
10+1 279 €0 €+1 279 €
11+1 279 €0 €+1 279 €
12+1 279 €+945 €+334 €
13+1 279 €+1 049 €+230 €
14+1 279 €+1 156 €+123 €
15+1 279 €+1 265 €+14 €
16+1 279 €+1 378 €-99 €
17+1 279 €+1 494 €-215 €
18+1 279 €+1 614 €-335 €
19+1 279 €+1 736 €-457 €
20+1 279 €+1 863 €-584 €
21+1 279 €+1 993 €-714 €
22+1 279 €+2 126 €-847 €
23+1 279 €+2 264 €-985 €
24+1 279 €+2 406 €-1 127 €
25+1 279 €+2 551 €-1 272 €
Total+31 975 €+17 420 €+14 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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