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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleArles (13)
Surface78m²
Coût Total151 640€
Loyer Annuel10 644€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 512,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Duprat Immobilier vous propose à la vente un appartement T3 en RDC Découvrez cet appartement T3 située en RDC d'une résidence sécurisée et bien entretenue, à deux pas du centre ville d' Arles et de la Tour Luma. Il se compose d'un double séjour ouvrant sur un agréable balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Les atouts de cet appartement :

  • Double vitrage
  • Chauffahe collectif
  • Place de parking privative
  • Cave privative
  • Résidence sécurisée Ce T3 allie confort, pratiité et situation parfaite pour une résidence principale ou un investissement locatif Contactez Duprat Immobilier pour plus d'informations
Ville : Arles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13200
Coordonnées : 43.678950, 4.640067
Total : 151 640€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 24 200€
Valeur du bien : 142 200€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 14.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10644€/an
Fourchette totale : 710€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 8517€ - 13303€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 186,43€
Coût de l'assurance :13 268,50€
Taxe foncière : 1 064,43€/an
Soit par mois : 88,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 887,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière collective par un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation)
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé pour la salle de bain
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé pour les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie, nettoyage et entretien des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'éclairage et des prises
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 200 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Rénovation lourde:6 500€
    Rénovation chambres (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant peinture, électricité, revêtement sol, menuiseries), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 800€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€ (peinture et vérification robinetterie), Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200€
    Rafraîchissement salon (25 m²): 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes eau chaude: 1 système × 1000€ = 1000€ (incluant vérification et mise aux normes), Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 644 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 855 €
Revenus locatifs : +10 644 €
Charges déductibles : -30 855 €
Résultat foncier Année 1 : -20 211 €(Déficit de 20 211 €)
Imputable sur revenu global : 20 211 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 655 €/an
Revenus locatifs : +10 644 €
Charges déductibles : -6 655 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 989 €/an
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 644 €30 860 €5 065 €-20 216 €20 216 €--
210 857 €6 525 €4 930 €4 332 €---
311 074 €6 386 €4 791 €4 689 €---
411 296 €6 242 €4 646 €5 054 €---
511 522 €6 092 €4 497 €5 429 €---
611 752 €5 938 €4 343 €5 814 €---
711 987 €5 778 €4 183 €6 209 €---
812 227 €5 613 €4 018 €6 614 €---
912 471 €5 442 €3 847 €7 029 €---
1012 721 €5 266 €3 671 €7 455 €---
1112 975 €5 083 €3 488 €7 892 €---
1213 235 €4 894 €3 299 €8 341 €---
1313 500 €4 699 €3 103 €8 801 €---
1413 770 €4 496 €2 901 €9 273 €---
1514 045 €4 287 €2 692 €9 758 €---
1614 326 €4 071 €2 476 €10 255 €---
1714 612 €3 847 €2 252 €10 765 €---
1814 905 €3 616 €2 021 €11 289 €---
1915 203 €3 377 €1 781 €11 826 €---
2015 507 €3 129 €1 534 €12 378 €---
2115 817 €2 873 €1 278 €12 944 €---
2216 133 €2 608 €1 013 €13 525 €---
2316 456 €2 334 €739 €14 122 €---
2416 785 €2 051 €456 €14 734 €---
2517 121 €1 758 €163 €15 363 €---
TOTAL340 940 €137 266 €73 186 €203 674 €20 216 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 065 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 235 €-6 065 €+8 300 €
2+2 235 €+1 300 €+935 €
3+2 235 €+1 407 €+828 €
4+2 235 €+1 516 €+719 €
5+2 235 €+1 629 €+606 €
6+2 235 €+1 744 €+491 €
7+2 235 €+1 863 €+372 €
8+2 235 €+1 984 €+251 €
9+2 235 €+2 109 €+126 €
10+2 235 €+2 237 €-2 €
11+2 235 €+2 368 €-133 €
12+2 235 €+2 502 €-267 €
13+2 235 €+2 640 €-405 €
14+2 235 €+2 782 €-547 €
15+2 235 €+2 927 €-692 €
16+2 235 €+3 076 €-841 €
17+2 235 €+3 230 €-995 €
18+2 235 €+3 387 €-1 152 €
19+2 235 €+3 548 €-1 313 €
20+2 235 €+3 713 €-1 478 €
21+2 235 €+3 883 €-1 648 €
22+2 235 €+4 058 €-1 823 €
23+2 235 €+4 237 €-2 002 €
24+2 235 €+4 420 €-2 185 €
25+2 235 €+4 609 €-2 374 €
Total+55 875 €+61 102 €+-5 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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