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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAleu (09)
Surface100m²
Coût Total105 092€
Loyer Annuel8 577€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 899 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Exposition est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Venez découvrir cette charmante maison en coeur de village. Les 100 m2 sont aménagés sur 3 niveaux, le rez-de-chaussée comprend la cuisine/salle à manger donnant sur le salon et sa grande cheminée ouverte. L'étage dispose d'une salle d'eau et de deux grandes chambres dont une avec balcon, et le deuxième étage d'une chambre sous rampant avec chien-assis, une salle d'eau et une pièce une pièce polyvalente à aménager selon vos envies. Attenant à la maison, une dalle de 50 m2 peut acceuillir plusieurs voiture, un garage, une terrasse d'été et bien d'autre. Pour compléter le bien, une cave de 30 m2 accessible depuis l'intérieur et l'extérieur de la maison permet une bonne capacité de stockage. Cette maison n'attend plus que vous et vos valises, aucun travaux n'est à prévoir. Alors, foncez !

Ville : Aleu
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09320
Coordonnées : 42.898219, 1.269236
Total : 105 092€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 97 900€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8577€/an
Fourchette totale : 533€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 6399€ - 11497€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 317,74 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :131 774 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-41 874€ (-31.8%)
Marge achat-revente :26 682€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 551,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 056,79€
Coût de l'assurance :9 195,55€
Taxe foncière : 857,74€/an
Soit par mois : 71,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 500 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 000€
    Isolation combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 577 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 092 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 753 €
Revenus locatifs : +8 577 €
Charges déductibles : -12 753 €
Résultat foncier Année 1 : -4 176 €(Déficit de 4 176 €)
Imputable sur revenu global : 4 176 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 753 €/an
Revenus locatifs : +8 577 €
Charges déductibles : -4 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 824 €/an
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 577 €12 757 €3 531 €-4 179 €4 179 €--
28 749 €4 663 €3 437 €4 086 €---
38 924 €4 566 €3 340 €4 358 €---
49 102 €4 466 €3 240 €4 637 €---
59 284 €4 362 €3 136 €4 923 €---
69 470 €4 254 €3 029 €5 216 €---
79 660 €4 143 €2 918 €5 516 €---
89 853 €4 028 €2 803 €5 824 €---
910 050 €3 909 €2 684 €6 140 €---
1010 251 €3 786 €2 561 €6 464 €---
1110 456 €3 659 €2 434 €6 797 €---
1210 665 €3 527 €2 302 €7 137 €---
1310 878 €3 391 €2 166 €7 487 €---
1411 096 €3 250 €2 025 €7 845 €---
1511 318 €3 105 €1 879 €8 213 €---
1611 544 €2 954 €1 728 €8 590 €---
1711 775 €2 798 €1 572 €8 977 €---
1812 010 €2 636 €1 411 €9 374 €---
1912 251 €2 469 €1 244 €9 781 €---
2012 496 €2 297 €1 071 €10 199 €---
2112 746 €2 118 €892 €10 628 €---
2213 000 €1 933 €707 €11 067 €---
2313 260 €1 742 €516 €11 519 €---
2413 526 €1 544 €318 €11 982 €---
2513 796 €1 339 €114 €12 457 €---
TOTAL274 736 €89 696 €51 057 €185 040 €4 179 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 254 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 801 €-1 254 €+3 055 €
2+1 801 €+1 226 €+575 €
3+1 801 €+1 307 €+494 €
4+1 801 €+1 391 €+410 €
5+1 801 €+1 477 €+324 €
6+1 801 €+1 565 €+236 €
7+1 801 €+1 655 €+146 €
8+1 801 €+1 747 €+54 €
9+1 801 €+1 842 €-41 €
10+1 801 €+1 939 €-138 €
11+1 801 €+2 039 €-238 €
12+1 801 €+2 141 €-340 €
13+1 801 €+2 246 €-445 €
14+1 801 €+2 354 €-553 €
15+1 801 €+2 464 €-663 €
16+1 801 €+2 577 €-776 €
17+1 801 €+2 693 €-892 €
18+1 801 €+2 812 €-1 011 €
19+1 801 €+2 934 €-1 133 €
20+1 801 €+3 060 €-1 259 €
21+1 801 €+3 188 €-1 387 €
22+1 801 €+3 320 €-1 519 €
23+1 801 €+3 456 €-1 655 €
24+1 801 €+3 595 €-1 794 €
25+1 801 €+3 737 €-1 936 €
Total+45 025 €+55 512 €+-10 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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