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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMartigné-Ferchaud (35)
Surface79m²
Coût Total125 248€
Loyer Annuel7 941€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 248 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 876,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salon (total 18,8 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Réf: 1276. Maison en pierre, à rénover, se trouvant à deux pas du centre ville, des commerces, des écoles et des médecins, comprenant : une cuisine aménagée et équipée, un salon avec cheminée, une salle à manger, une salle d'eau et un toilette. A l'étage : deux grandes chambres, un toilette indépendant. Grenier aménageable. Un garage, un atelier, une terrasse et jardin, un droit de puisage. L'ensemble sur terrain clos de 298 m2. Classe Energie : G. Prix: 69 248 HAI (Honoraires Agence inclus : 8.2% TTC du prix net vendeur de 64 000€ (à la charge de l'acquéreur) +33 (0)2 99 47 99 05

Ville : Martigné-Ferchaud
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35640
Coordonnées : 47.832823, -1.326493
Total : 125 248€
Prix d'acquisition : 69 248€
Travaux : 50 460€
Valeur du bien : 119 708€
Frais de notaire : 5 540€
Coût estimé : 5 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 10.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7941€/an
Fourchette totale : 524€ - 836€/mois
Fourchette annuelle : 6289€ - 10028€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 138 €
Prix d'achat :69 248 €
Décote à l'achat :-58 890€ (-46.0%)
Marge achat-revente :2 890€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 248€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 049,53€
Coût de l'assurance :10 959,20€
Taxe foncière : 794,13€/an
Soit par mois : 66,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 490 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 460 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:3 660€
    Isolation combles: 79 m² × 40€/m² = 3160€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:3 300€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:6 300€
    Rafraîchissement 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Martigné-Ferchaud (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 941 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 248 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 909 €
Revenus locatifs : +7 941 €
Charges déductibles : -55 909 €
Résultat foncier Année 1 : -47 968 €(Déficit de 47 968 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 568 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 449 €/an
Revenus locatifs : +7 941 €
Charges déductibles : -5 449 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26567.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 248 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 011 €(65% de 69 248 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 637 €/an
Calcul : 45 011 € × 3,636% = 1 637 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 941 €55 913 €4 221 €-47 972 €21 400 €26 572 €26 572 €
28 100 €5 341 €4 109 €2 759 €--23 813 €
38 262 €5 226 €3 993 €3 037 €--20 777 €
48 427 €5 106 €3 873 €3 322 €--17 455 €
58 596 €4 982 €3 749 €3 614 €--13 841 €
68 768 €4 854 €3 621 €3 914 €--9 927 €
78 943 €4 721 €3 488 €4 222 €--5 704 €
89 122 €4 584 €3 351 €4 538 €--1 166 €
99 304 €4 441 €3 209 €4 863 €---
109 491 €4 295 €3 062 €5 196 €---
119 680 €4 142 €2 910 €5 538 €---
129 874 €3 985 €2 753 €5 889 €---
1310 071 €3 822 €2 590 €6 249 €---
1410 273 €3 654 €2 421 €6 619 €---
1510 478 €3 480 €2 247 €6 999 €---
1610 688 €3 299 €2 067 €7 388 €---
1710 902 €3 113 €1 880 €7 789 €---
1811 120 €2 920 €1 687 €8 200 €---
1911 342 €2 720 €1 488 €8 622 €---
2011 569 €2 514 €1 281 €9 055 €---
2111 800 €2 300 €1 067 €9 500 €---
2212 036 €2 079 €846 €9 957 €---
2312 277 €1 850 €617 €10 427 €---
2412 523 €1 613 €381 €10 909 €---
2512 773 €1 368 €136 €11 405 €---
TOTAL254 361 €142 322 €61 050 €112 039 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-6 420 €+8 088 €
2+1 668 €0 €+1 668 €
3+1 668 €0 €+1 668 €
4+1 668 €0 €+1 668 €
5+1 668 €0 €+1 668 €
6+1 668 €0 €+1 668 €
7+1 668 €0 €+1 668 €
8+1 668 €0 €+1 668 €
9+1 668 €+1 109 €+559 €
10+1 668 €+1 559 €+109 €
11+1 668 €+1 661 €+7 €
12+1 668 €+1 767 €-99 €
13+1 668 €+1 875 €-207 €
14+1 668 €+1 986 €-318 €
15+1 668 €+2 100 €-432 €
16+1 668 €+2 217 €-549 €
17+1 668 €+2 337 €-669 €
18+1 668 €+2 460 €-792 €
19+1 668 €+2 587 €-919 €
20+1 668 €+2 717 €-1 049 €
21+1 668 €+2 850 €-1 182 €
22+1 668 €+2 987 €-1 319 €
23+1 668 €+3 128 €-1 460 €
24+1 668 €+3 273 €-1 605 €
25+1 668 €+3 421 €-1 753 €
Total+41 700 €+33 612 €+8 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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