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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarseille 10e (13)
Surface61m²
Coût Total107 120€
Loyer Annuel10 377€
Rentabilité9.69%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 934,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Skyline Real Estate vous propose ce T4 traversant situé dans le 3ème arrondissement de Marseille (Felix Pyat). Ce bien déjà loué (800€/mois) garantie une rentabilité brute exceptionnelle de 16,8%.

Le bien se compose d'un hall d'entrée, d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle de bain, de toilettes séparés ainsi que de deux balcons.

DPE : D (189kWh/m²/an) GES : D (34kgCO2/m²/an) Charges mensuelles : 115€ Taxe foncière : 912€

Honoraires à la charge exclusive du vendeur.

Contactez notre agent Nicolas pour organiser une visite

Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de M.Giorgi Jean-Paul, mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial immatriculé au RSAC de Marseille sous le numéro 938 703 436, agissant pour le compte de la SAS SKYLINE REAL ESTATE, titulaire de la carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la CCI de Marseille-Provence

Ville : Marseille 10e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13010
Total : 107 120€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 45 560€
Valeur du bien : 102 560€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 865€/mois
Loyer annuel estimé : 10377€/an
Fourchette totale : 709€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 8503€ - 12665€/an
Rentabilité brute :9.69%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 699,62€
Coût de l'assurance :9 373,00€
Taxe foncière : 912,00€/an
Soit par mois : 76,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 115,00€/mois
Soit par an : 1 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 864,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et usés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 560 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€/chauffe-eau = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1 920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 377 €/an
Calcul : 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 120 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 912 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 380 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 801 €
Revenus locatifs : +10 377 €
Charges déductibles : -51 801 €
Résultat foncier Année 1 : -41 424 €(Déficit de 41 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 024 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 241 €/an
Revenus locatifs : +10 377 €
Charges déductibles : -6 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20024.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 377 €51 805 €3 578 €-41 428 €21 400 €20 028 €20 028 €
210 585 €6 150 €3 483 €4 435 €--15 592 €
310 796 €6 051 €3 384 €4 745 €--10 847 €
411 012 €5 949 €3 282 €5 063 €--5 784 €
511 233 €5 844 €3 177 €5 389 €--395 €
611 457 €5 735 €3 068 €5 723 €---
711 686 €5 622 €2 955 €6 064 €---
811 920 €5 505 €2 838 €6 415 €---
912 159 €5 385 €2 718 €6 774 €---
1012 402 €5 260 €2 593 €7 142 €---
1112 650 €5 131 €2 464 €7 519 €---
1212 903 €4 997 €2 330 €7 905 €---
1313 161 €4 859 €2 192 €8 302 €---
1413 424 €4 716 €2 049 €8 708 €---
1513 693 €4 569 €1 902 €9 124 €---
1613 966 €4 416 €1 749 €9 550 €---
1714 246 €4 258 €1 591 €9 988 €---
1814 531 €4 094 €1 427 €10 436 €---
1914 821 €3 925 €1 258 €10 896 €---
2015 118 €3 750 €1 083 €11 367 €---
2115 420 €3 570 €903 €11 850 €---
2215 728 €3 382 €716 €12 346 €---
2316 043 €3 189 €522 €12 854 €---
2416 364 €2 989 €322 €13 375 €---
2516 691 €2 782 €115 €13 909 €---
TOTAL332 386 €163 933 €51 700 €168 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 179 €-6 420 €+8 599 €
2+2 179 €0 €+2 179 €
3+2 179 €0 €+2 179 €
4+2 179 €0 €+2 179 €
5+2 179 €0 €+2 179 €
6+2 179 €+1 598 €+581 €
7+2 179 €+1 819 €+360 €
8+2 179 €+1 924 €+255 €
9+2 179 €+2 032 €+147 €
10+2 179 €+2 143 €+36 €
11+2 179 €+2 256 €-77 €
12+2 179 €+2 372 €-193 €
13+2 179 €+2 490 €-311 €
14+2 179 €+2 612 €-433 €
15+2 179 €+2 737 €-558 €
16+2 179 €+2 865 €-686 €
17+2 179 €+2 996 €-817 €
18+2 179 €+3 131 €-952 €
19+2 179 €+3 269 €-1 090 €
20+2 179 €+3 410 €-1 231 €
21+2 179 €+3 555 €-1 376 €
22+2 179 €+3 704 €-1 525 €
23+2 179 €+3 856 €-1 677 €
24+2 179 €+4 013 €-1 834 €
25+2 179 €+4 173 €-1 994 €
Total+54 475 €+50 536 €+3 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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