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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface72m²
Coût Total171 457€
Loyer Annuel10 049€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-481€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 775 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 732,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition ouest, Interphone, Non meublé

Secteur La Hotoie, appartement de type 3 traversant avec vue dégagée, bénéficiant d'une belle vue comprenant entrée, séjour ,cuisine, sdb, 2 chambres, wc, cave et emplacement parking en sous sol. Secteur agréable et verdoyant. Charges annuelles : 3256 euros /an (chauffage et eau compris) Gardien sur place DPE D Taxe foncière : 1853 euros Ravalement de façade (Isolation thermique par l'extérieur) voté et réglé par le propriétaire actuel. Copropriété de 1570 lots - dont 513 lots habitation.

Charges annuelles : 3256 euros.

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.894686, 2.290807
Total : 171 457€
Prix d'acquisition : 124 775€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 161 475€
Frais de notaire : 9 982€
Coût estimé : 9 982€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10049€/an
Fourchette totale : 677€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 8123€ - 12431€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 613,64 €/m²
Basé sur :497 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 182 €
Prix d'achat :124 775 €
Décote à l'achat :-63 407€ (-33.7%)
Marge achat-revente :16 725€ (8.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 457€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :850,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :42,86€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 892,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 573,15€
Coût de l'assurance :12 859,28€
Taxe foncière : 1 853,00€/an
Soit par mois : 154,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 271,33€/mois
Soit par an : 3 255,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 837,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-481,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine, électroménager, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 72 m² à 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres à 600€ chacune = 4200€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité à 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² à 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² à 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² à 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² à 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 049 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 457 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 853 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 256 €/an
Calcul : 271 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 096 €
Revenus locatifs : +10 049 €
Charges déductibles : -48 096 €
Résultat foncier Année 1 : -38 047 €(Déficit de 38 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 396 €/an
Revenus locatifs : +10 049 €
Charges déductibles : -11 396 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 347 €/an(Déficit de 1 347 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16647.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 775 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 104 €(65% de 124 775 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 949 €/an
Calcul : 81 104 € × 3,636% = 2 949 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 049 €48 101 €5 778 €-38 053 €21 400 €16 653 €16 653 €
210 250 €11 248 €5 625 €-998 €998 €-16 653 €
310 455 €11 090 €5 466 €-635 €635 €-16 653 €
410 664 €10 926 €5 302 €-262 €262 €-16 653 €
510 877 €10 756 €5 133 €121 €--16 532 €
611 095 €10 580 €4 957 €514 €--16 017 €
711 316 €10 399 €4 775 €918 €--15 099 €
811 543 €10 211 €4 587 €1 332 €--13 767 €
911 774 €10 016 €4 393 €1 757 €--12 010 €
1012 009 €9 815 €4 192 €2 194 €--9 816 €
1112 249 €9 607 €3 984 €2 642 €--7 174 €
1212 494 €9 392 €3 768 €3 103 €---
1312 744 €9 169 €3 545 €3 575 €---
1412 999 €8 938 €3 315 €4 061 €---
1513 259 €8 700 €3 076 €4 559 €---
1613 524 €8 453 €2 830 €5 071 €---
1713 795 €8 198 €2 574 €5 597 €---
1814 071 €7 933 €2 310 €6 137 €---
1914 352 €7 660 €2 037 €6 692 €---
2014 639 €7 377 €1 754 €7 262 €---
2114 932 €7 085 €1 461 €7 847 €---
2215 230 €6 782 €1 159 €8 449 €---
2315 535 €6 469 €845 €9 066 €---
2415 846 €6 145 €521 €9 701 €---
2516 163 €5 809 €186 €10 353 €---
TOTAL321 862 €260 856 €83 573 €61 006 €23 295 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 989 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 110 €-6 420 €+8 530 €
2+2 110 €-300 €+2 410 €
3+2 110 €-190 €+2 300 €
4+2 110 €-79 €+2 189 €
5+2 110 €0 €+2 110 €
6+2 110 €0 €+2 110 €
7+2 110 €0 €+2 110 €
8+2 110 €0 €+2 110 €
9+2 110 €0 €+2 110 €
10+2 110 €0 €+2 110 €
11+2 110 €0 €+2 110 €
12+2 110 €+931 €+1 179 €
13+2 110 €+1 073 €+1 037 €
14+2 110 €+1 218 €+892 €
15+2 110 €+1 368 €+742 €
16+2 110 €+1 521 €+589 €
17+2 110 €+1 679 €+431 €
18+2 110 €+1 841 €+269 €
19+2 110 €+2 008 €+102 €
20+2 110 €+2 179 €-69 €
21+2 110 €+2 354 €-244 €
22+2 110 €+2 535 €-425 €
23+2 110 €+2 720 €-610 €
24+2 110 €+2 910 €-800 €
25+2 110 €+3 106 €-996 €
Total+52 750 €+20 454 €+32 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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