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Maison de ville 4 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleCerizay (79)
Surface95m²
Coût Total127 800€
Loyer Annuel9 287€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 842,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 95 m²

Maison de ville offrant sur 95m² habitable : une cuisine aménagée (18.5m²), un salon/séjour (19m²), un espace rangement, une salle d'eau avec WC (3.5m²), une chambre (12m²). A l'étage : une grande chambre de 16m², WC, salle d'eau, une lingerie, une seconde chambre (12m²) Un grenier et un débarras attenant, une belle cour extérieure clôturée sans vis à vis ! Double vitrage PVC, toiture 2015, ravalement de façade de 2020, chauffage électrique, tout à l'égout. Idéal premier achat ou investissement locatif Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr -

Surface : 95 m²

Consommation énergie primaire : 362 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 042 € et 2 762 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cerizay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79140
Coordonnées : 46.813793, -0.660110
Total : 127 800€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 41 400€
Valeur du bien : 121 400€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9287€/an
Fourchette totale : 573€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 6879€ - 12539€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 659,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 239,64€
Coût de l'assurance :10 863,00€
Taxe foncière : 928,74€/an
Soit par mois : 77,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 773,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 800€
    Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cerizay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 287 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 875 €
Revenus locatifs : +9 287 €
Charges déductibles : -46 875 €
Résultat foncier Année 1 : -37 588 €(Déficit de 37 588 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 188 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 475 €/an
Revenus locatifs : +9 287 €
Charges déductibles : -5 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16188.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 287 €46 880 €4 116 €-37 592 €21 400 €16 192 €16 192 €
29 473 €5 368 €4 005 €4 105 €--12 087 €
39 663 €5 253 €3 890 €4 409 €--7 678 €
49 856 €5 134 €3 771 €4 722 €--2 956 €
510 053 €5 011 €3 648 €5 041 €---
610 254 €4 885 €3 521 €5 369 €---
710 459 €4 754 €3 390 €5 705 €---
810 668 €4 618 €3 255 €6 050 €---
910 882 €4 478 €3 115 €6 403 €---
1011 099 €4 334 €2 971 €6 765 €---
1111 321 €4 185 €2 821 €7 137 €---
1211 548 €4 030 €2 667 €7 517 €---
1311 779 €3 871 €2 508 €7 908 €---
1412 014 €3 706 €2 343 €8 308 €---
1512 254 €3 536 €2 173 €8 718 €---
1612 500 €3 361 €1 997 €9 139 €---
1712 750 €3 179 €1 816 €9 570 €---
1813 005 €2 992 €1 629 €10 013 €---
1913 265 €2 798 €1 435 €10 467 €---
2013 530 €2 598 €1 235 €10 932 €---
2113 801 €2 391 €1 028 €11 409 €---
2214 077 €2 178 €814 €11 899 €---
2314 358 €1 957 €594 €12 401 €---
2414 645 €1 729 €366 €12 916 €---
2514 938 €1 494 €130 €13 444 €---
TOTAL297 477 €134 721 €59 240 €162 756 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 950 €-6 420 €+8 370 €
2+1 950 €0 €+1 950 €
3+1 950 €0 €+1 950 €
4+1 950 €0 €+1 950 €
5+1 950 €+626 €+1 324 €
6+1 950 €+1 611 €+339 €
7+1 950 €+1 712 €+238 €
8+1 950 €+1 815 €+135 €
9+1 950 €+1 921 €+29 €
10+1 950 €+2 030 €-80 €
11+1 950 €+2 141 €-191 €
12+1 950 €+2 255 €-305 €
13+1 950 €+2 372 €-422 €
14+1 950 €+2 492 €-542 €
15+1 950 €+2 615 €-665 €
16+1 950 €+2 742 €-792 €
17+1 950 €+2 871 €-921 €
18+1 950 €+3 004 €-1 054 €
19+1 950 €+3 140 €-1 190 €
20+1 950 €+3 280 €-1 330 €
21+1 950 €+3 423 €-1 473 €
22+1 950 €+3 570 €-1 620 €
23+1 950 €+3 720 €-1 770 €
24+1 950 €+3 875 €-1 925 €
25+1 950 €+4 033 €-2 083 €
Total+48 750 €+48 827 €+-77 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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