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Maison 4 pièces 96 m²

VilleCaurel, Mûr-de-bretagne, Saint-connec, Saint-gilles-vieux-marché, Saint-guen (22)
Surface96
Coût Total71 520
Loyer Annuel9 157
Rentabilité12.80%
Cashflow/mois+312
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 96 m²

  • VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE -

En centre-bourg de Guerlédan, venez découvrir cette maison de 96 m² à deux pas des commodités et du Lac de Guerlédan et à 20 minutes de Loudéac et Pontivy.

La maison se compose au rez-de-chaussée d'une entrée sur salon - salle à manger, d'une cuisine avec accès direct vers un patio et d'une salle d'eau avec wc.

Au 1er étage, un palier distribue deux chambres dont une de 21 m² et un wc indépendant.

Au 2ème étage, une chambre de 18 m².

Au sous-sol, deux caves sont présentes.

La maison ne dispose pas de jardin.

Il y a plusieurs établissements scolaires (primaires et collèges) sur la commune de Guerlédan. Vous trouverez tous types de commerces : grande surface, médecin, dentistes, fleuriste, coiffeur, restaurants etc... Pour vos loisirs, vous pourrez compter sur de nombreuses activités autour du lac.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite !

Morgan ROUSSEAU et Christelle JAN conseillers immobilier sur GUERLEDAN et Alentours

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Morgan Rousseau & Christelle JAN Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 898 446 224 RCP AACI/18170/22732

Surface : 96 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Caurel, Mûr-de-bretagne, Saint-connec, Saint-gilles-vieux-marché, Saint-guen
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22530
Coordonnées : 48.189884, -3.011187
Total : 71 520
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 6 720
Valeur du bien : 66 720
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9157€/an
Fourchette totale : 596€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 7153€ - 11723€/an
Rentabilité brute :12.80%
Fourchette de rentabilité :10.00% - 16.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 210,23 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :116 182
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-56 182 (-48.4%)
Marge achat-revente :44 662€ (38.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :354,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 375,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 746,52
Coût de l'assurance :6 258,00
Taxe foncière : 915,73€/an
Soit par mois : 76,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 451,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :311,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 720(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 720
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 70€/m² = 6720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caurel, Mûr-de-Bretagne, Saint-Connac, Saint-Gilles-Vieux-Marché, Saint-Guen (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 157 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 520 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 287
Revenus locatifs : +9 157
Charges déductibles : -10 287
Résultat foncier Année 1 : -1 130(Déficit de 1 130 €)
Imputable sur revenu global : 1 130
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 567 €/an
Revenus locatifs : +9 157
Charges déductibles : -3 567
Résultat foncier Années 2+ : 5 590 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 15710 2892 403-1 1321 132 €--
29 3403 5052 3395 835---
39 5273 4392 2736 088---
49 7183 3712 2056 347---
59 9123 3002 1346 612---
610 1103 2272 0616 883---
710 3133 1521 9867 161---
810 5193 0731 9077 445---
910 7292 9931 8267 737---
1010 9442 9091 7438 035---
1111 1632 8221 6568 340---
1211 3862 7331 5678 653---
1311 6142 6401 4748 974---
1411 8462 5441 3789 302---
1512 0832 4451 2799 638---
1612 3242 3421 1769 982---
1712 5712 2361 07010 335---
1812 8222 12696010 696---
1913 0792 01284611 066---
2013 3401 89572911 446---
2113 6071 77360711 834---
2213 8791 64748112 232---
2314 1571 51735112 640---
2414 4401 38321713 057---
2514 7291 2437713 486---
TOTAL293 31070 61834 747222 6921 132Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 340
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 692
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 923-340+2 263
2+1 923+1 751+172
3+1 923+1 826+97
4+1 923+1 904+19
5+1 923+1 984-61
6+1 923+2 065-142
7+1 923+2 148-225
8+1 923+2 234-311
9+1 923+2 321-398
10+1 923+2 410-487
11+1 923+2 502-579
12+1 923+2 596-673
13+1 923+2 692-769
14+1 923+2 791-868
15+1 923+2 891-968
16+1 923+2 995-1 072
17+1 923+3 101-1 178
18+1 923+3 209-1 286
19+1 923+3 320-1 397
20+1 923+3 434-1 511
21+1 923+3 550-1 627
22+1 923+3 670-1 747
23+1 923+3 792-1 869
24+1 923+3 917-1 994
25+1 923+4 046-2 123
Total+48 075+66 808+-18 733
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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