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Appartement à vendre

VilleAngoulême (16)
Surface67.73m²
Coût Total114 040€
Loyer Annuel8 218€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 67.73 m²
Prix au m² : 1 181,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9 étage, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Belle vue, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

Situé au dernier étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement T3 de 67,73 m² offre un cadre de vie agréable. Grâce à sa position, il bénéficie d'une belle vue dégagée ainsi que d'une belle luminosité. Il dispose d'un balcon et d'une cave.La résidence est bien entretenue et dispose d'une gardienne assurant également l'entretien des parties communes.Descriptif du bien :Une entrée,Une cuisine indépendante, Un salon / séjour donnant accès au balcon,Deux chambres, Un dressing indépendant,Une salle de bains,Un WC indépendant.Prestations :Menuiseries en double vitrage,Chauffage collectif au gaz (inclus dans les charges),Eau froide également provisionnée dans les charges.Informations pratiques :Charges de copropriété : 2 448.60 euros / an,Taxe foncière : 1 502 euros / an,DPE : D,GES : D.Appartement offrant un beau potentiel, quelques rafraîchissements permettront de le mettre au goût du jour selon vos envies.Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-nous dès maintenant.

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.632324, 0.155224
Total : 114 040€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 27 640€
Valeur du bien : 107 640€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.73m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8218€/an
Fourchette totale : 544€ - 863€/mois
Fourchette annuelle : 6524€ - 10351€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 469,52 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 530 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-19 530€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-14 510€ (-14.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :41,81€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 609,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 317,29€
Coût de l'assurance :12 544,40€
Taxe foncière : 1 502,00€/an
Soit par mois : 125,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 204,00€/mois
Soit par an : 2 448,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 684,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Remplacement du chauffage collectif au gaz par un système individuel plus performant (ex: chaudière à condensation)
Quantité: 1 système pour 67.73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 640 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1125€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 440€
    Peinture chambres: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 218 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 040 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 502 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 448 €/an
Calcul : 204 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 976 €
Revenus locatifs : +8 218 €
Charges déductibles : -35 976 €
Résultat foncier Année 1 : -27 759 €(Déficit de 27 759 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 359 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 336 €/an
Revenus locatifs : +8 218 €
Charges déductibles : -8 336 €
Résultat foncier Années 2+ : -119 €/an(Déficit de 119 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6358.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 218 €35 980 €3 888 €-27 763 €21 400 €6 363 €6 363 €
28 382 €8 238 €3 786 €144 €--6 218 €
38 550 €8 131 €3 680 €418 €--5 800 €
48 721 €8 022 €3 570 €699 €--5 101 €
58 895 €7 908 €3 456 €987 €--4 114 €
69 073 €7 790 €3 338 €1 283 €--2 831 €
79 254 €7 668 €3 217 €1 586 €--1 245 €
89 439 €7 542 €3 090 €1 897 €---
99 628 €7 412 €2 960 €2 217 €---
109 821 €7 277 €2 825 €2 544 €---
1110 017 €7 137 €2 685 €2 880 €---
1210 218 €6 992 €2 540 €3 226 €---
1310 422 €6 842 €2 390 €3 580 €---
1410 630 €6 687 €2 235 €3 943 €---
1510 843 €6 527 €2 075 €4 316 €---
1611 060 €6 361 €1 909 €4 699 €---
1711 281 €6 189 €1 737 €5 092 €---
1811 507 €6 011 €1 559 €5 496 €---
1911 737 €5 826 €1 375 €5 910 €---
2011 971 €5 636 €1 184 €6 336 €---
2112 211 €5 438 €987 €6 772 €---
2212 455 €5 234 €782 €7 221 €---
2312 704 €5 023 €571 €7 681 €---
2412 958 €4 804 €352 €8 154 €---
2513 217 €4 577 €126 €8 640 €---
TOTAL263 212 €195 252 €56 317 €67 961 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 961 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-6 420 €+8 146 €
2+1 726 €0 €+1 726 €
3+1 726 €0 €+1 726 €
4+1 726 €0 €+1 726 €
5+1 726 €0 €+1 726 €
6+1 726 €0 €+1 726 €
7+1 726 €0 €+1 726 €
8+1 726 €+196 €+1 530 €
9+1 726 €+665 €+1 061 €
10+1 726 €+763 €+963 €
11+1 726 €+864 €+862 €
12+1 726 €+968 €+758 €
13+1 726 €+1 074 €+652 €
14+1 726 €+1 183 €+543 €
15+1 726 €+1 295 €+431 €
16+1 726 €+1 410 €+316 €
17+1 726 €+1 528 €+198 €
18+1 726 €+1 649 €+77 €
19+1 726 €+1 773 €-47 €
20+1 726 €+1 901 €-175 €
21+1 726 €+2 032 €-306 €
22+1 726 €+2 166 €-440 €
23+1 726 €+2 304 €-578 €
24+1 726 €+2 446 €-720 €
25+1 726 €+2 592 €-866 €
Total+43 150 €+20 388 €+22 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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