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Maison à vendre

VillePaule (22)
Surface88m²
Coût Total116 280€
Loyer Annuel7 366€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 511,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme, Pas de cave

Maison à rénover, comprenant deux chambres et un garage attenant avec un jardin clos sur Paule, au calme. Plus de renseignements en agence.

Ville : Paule
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22340
Coordonnées : 48.224744, -3.464103
Total : 116 280€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 67 680€
Valeur du bien : 112 680€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7366€/an
Fourchette totale : 484€ - 779€/mois
Fourchette annuelle : 5803€ - 9352€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 008,4 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :88 739 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-43 739€ (-49.3%)
Marge achat-revente :-27 541€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,51€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 630,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 919,29€
Coût de l'assurance :13 953,60€
Taxe foncière : 736,64€/an
Soit par mois : 61,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 613,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec murs abîmés et équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec murs, revêtement de sol, et électricité
Quantité: salon complet (12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison à rénover
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 assumé - Aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 680 €(769 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Isolation:5 280€
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 200€ = 12 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 200€ = 6 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:9 600€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 800€ = 9 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement chambres: 30 m² × 100€ = 3 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:4 000€
    Vérification plomberie générale: 1 plomberie complète × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paule (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 366 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 280 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 028 €
Revenus locatifs : +7 366 €
Charges déductibles : -73 028 €
Résultat foncier Année 1 : -65 662 €(Déficit de 65 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 348 €/an
Revenus locatifs : +7 366 €
Charges déductibles : -5 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44261.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 366 €73 032 €4 057 €-65 666 €21 400 €44 266 €44 266 €
27 514 €5 246 €3 951 €2 268 €--41 998 €
37 664 €5 137 €3 842 €2 528 €--39 471 €
47 817 €5 023 €3 728 €2 794 €--36 676 €
57 974 €4 905 €3 610 €3 068 €--33 608 €
68 133 €4 783 €3 489 €3 350 €--30 258 €
78 296 €4 657 €3 362 €3 639 €--26 619 €
88 462 €4 526 €3 232 €3 935 €--22 684 €
98 631 €4 391 €3 096 €4 240 €--18 444 €
108 804 €4 250 €2 956 €4 553 €--13 891 €
118 980 €4 105 €2 810 €4 875 €--9 016 €
129 159 €3 954 €2 660 €5 205 €---
139 342 €3 798 €2 504 €5 544 €---
149 529 €3 637 €2 342 €5 892 €---
159 720 €3 469 €2 175 €6 250 €---
169 914 €3 296 €2 001 €6 618 €---
1710 113 €3 116 €1 822 €6 996 €---
1810 315 €2 930 €1 636 €7 384 €---
1910 521 €2 738 €1 443 €7 783 €---
2010 731 €2 538 €1 243 €8 194 €---
2110 946 €2 331 €1 036 €8 615 €---
2211 165 €2 117 €822 €9 048 €---
2311 388 €1 895 €600 €9 493 €---
2411 616 €1 665 €370 €9 951 €---
2511 848 €1 427 €132 €10 421 €---
TOTAL235 949 €158 969 €58 919 €76 980 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 980 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 547 €-6 420 €+7 967 €
2+1 547 €0 €+1 547 €
3+1 547 €0 €+1 547 €
4+1 547 €0 €+1 547 €
5+1 547 €0 €+1 547 €
6+1 547 €0 €+1 547 €
7+1 547 €0 €+1 547 €
8+1 547 €0 €+1 547 €
9+1 547 €0 €+1 547 €
10+1 547 €0 €+1 547 €
11+1 547 €0 €+1 547 €
12+1 547 €+1 561 €-14 €
13+1 547 €+1 663 €-116 €
14+1 547 €+1 768 €-221 €
15+1 547 €+1 875 €-328 €
16+1 547 €+1 985 €-438 €
17+1 547 €+2 099 €-552 €
18+1 547 €+2 215 €-668 €
19+1 547 €+2 335 €-788 €
20+1 547 €+2 458 €-911 €
21+1 547 €+2 584 €-1 037 €
22+1 547 €+2 714 €-1 167 €
23+1 547 €+2 848 €-1 301 €
24+1 547 €+2 985 €-1 438 €
25+1 547 €+3 126 €-1 579 €
Total+38 675 €+25 799 €+12 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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