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Orleans sud l'ile arrault

VilleOrléans (45)
Surface77m²
Coût Total171 484€
Loyer Annuel10 413€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 800 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 620,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking

Agréable appartement de type 3 bien agencé, offrant un bel espace de vie lumineux de 26 m² ouvert sur balcon. Cuisine aménagée, deux chambres ainsi qu'une salle d'eau. Proche de la Loire et des transports en commun. Garage individuel boxé, cave. Un bien confortable situé au 1er étage avec ascenseur.

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Coordonnées : 47.901390, 1.903980
Total : 171 484€
Prix d'acquisition : 124 800€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 161 500€
Frais de notaire : 9 984€
Coût estimé : 9 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10413€/an
Fourchette totale : 712€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 8543€ - 12693€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 771,43 €/m²
Basé sur :917 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 400 €
Prix d'achat :124 800 €
Décote à l'achat :-88 600€ (-41.5%)
Marge achat-revente :41 916€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 908,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 062,80€
Coût de l'assurance :15 004,85€
Taxe foncière : 1 041,30€/an
Soit par mois : 86,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 995,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine vieillissante avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - peinture un peu ternie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:11 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 484 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 268 €
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -44 268 €
Résultat foncier Année 1 : -33 855 €(Déficit de 33 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 568 €/an
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -7 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12455.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 120 €(65% de 124 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 950 €/an
Calcul : 81 120 € × 3,636% = 2 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 413 €44 274 €5 932 €-33 861 €21 400 €12 461 €12 461 €
210 621 €7 418 €5 777 €3 203 €--9 258 €
310 834 €7 257 €5 616 €3 576 €--5 682 €
411 050 €7 091 €5 449 €3 960 €--1 722 €
511 271 €6 918 €5 277 €4 353 €---
611 497 €6 739 €5 098 €4 757 €---
711 727 €6 554 €4 913 €5 172 €---
811 961 €6 363 €4 721 €5 599 €---
912 200 €6 164 €4 523 €6 036 €---
1012 444 €5 959 €4 317 €6 486 €---
1112 693 €5 746 €4 104 €6 948 €---
1212 947 €5 525 €3 884 €7 422 €---
1313 206 €5 297 €3 656 €7 909 €---
1413 470 €5 061 €3 419 €8 410 €---
1513 740 €4 816 €3 174 €8 924 €---
1614 015 €4 562 €2 921 €9 452 €---
1714 295 €4 300 €2 658 €9 995 €---
1814 581 €4 028 €2 387 €10 553 €---
1914 872 €3 747 €2 105 €11 126 €---
2015 170 €3 455 €1 813 €11 715 €---
2115 473 €3 153 €1 512 €12 320 €---
2215 783 €2 840 €1 199 €12 942 €---
2316 098 €2 517 €875 €13 582 €---
2416 420 €2 181 €540 €14 239 €---
2516 749 €1 834 €193 €14 914 €---
TOTAL333 531 €163 800 €86 063 €169 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 187 €-6 420 €+8 607 €
2+2 187 €0 €+2 187 €
3+2 187 €0 €+2 187 €
4+2 187 €0 €+2 187 €
5+2 187 €+789 €+1 398 €
6+2 187 €+1 427 €+760 €
7+2 187 €+1 552 €+635 €
8+2 187 €+1 680 €+507 €
9+2 187 €+1 811 €+376 €
10+2 187 €+1 946 €+241 €
11+2 187 €+2 084 €+103 €
12+2 187 €+2 227 €-40 €
13+2 187 €+2 373 €-186 €
14+2 187 €+2 523 €-336 €
15+2 187 €+2 677 €-490 €
16+2 187 €+2 836 €-649 €
17+2 187 €+2 998 €-811 €
18+2 187 €+3 166 €-979 €
19+2 187 €+3 338 €-1 151 €
20+2 187 €+3 514 €-1 327 €
21+2 187 €+3 696 €-1 509 €
22+2 187 €+3 883 €-1 696 €
23+2 187 €+4 074 €-1 887 €
24+2 187 €+4 272 €-2 085 €
25+2 187 €+4 474 €-2 287 €
Total+54 675 €+50 919 €+3 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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