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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface63m²
Coût Total103 600€
Loyer Annuel7 965€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois-345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 031,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Annonay, centre ville, Rue de Deume (piétonne), "murs" commerciaux avec vitrine, environ 63 m² plus réserve, actuellement loué par la Croix Rouge depuis 2 ans 400€ hors charges, ( bail commercial ) Idéal investisseurs. Bien proposé par Vincent SIMON EI, agent commercial (RSAC 985327170) - https://www.century21-abita-annonay.com/mentions_legales/

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.239862, 4.672597
Total : 103 600€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 33 400€
Valeur du bien : 98 400€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 14.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7965€/an
Fourchette totale : 493€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 5917€ - 10722€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 000,75€
Coût de l'assurance :9 065,00€
Taxe foncière : 796,51€/an
Soit par mois : 66,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 663,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 008,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-344,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 49 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la cuisine
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la salle de bain
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000€
    Cuisine complète: 25000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (douche, lavabo, WC, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 965 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 816 €
Revenus locatifs : +7 965 €
Charges déductibles : -42 816 €
Résultat foncier Année 1 : -34 851 €(Déficit de 34 851 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 24 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 416 €/an
Revenus locatifs : +7 965 €
Charges déductibles : -9 416 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 451 €/an(Déficit de 1 451 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24151.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 965 €42 819 €3 460 €-34 854 €10 700 €24 154 €24 154 €
28 124 €9 327 €3 368 €-1 203 €1 203 €-24 154 €
38 287 €9 232 €3 273 €-945 €945 €-24 154 €
48 453 €9 133 €3 174 €-681 €681 €-24 154 €
58 622 €9 032 €3 072 €-410 €410 €-24 154 €
68 794 €8 926 €2 967 €-132 €132 €-24 154 €
78 970 €8 817 €2 858 €153 €--24 001 €
89 149 €8 704 €2 745 €445 €--23 556 €
99 332 €8 588 €2 628 €745 €--22 812 €
109 519 €8 467 €2 508 €1 052 €--21 759 €
119 709 €8 342 €2 383 €1 367 €--20 392 €
129 904 €8 213 €2 254 €1 691 €---
1310 102 €8 079 €2 120 €2 022 €---
1410 304 €7 941 €1 982 €2 362 €---
1510 510 €7 798 €1 839 €2 711 €---
1610 720 €7 651 €1 691 €3 069 €---
1710 934 €7 498 €1 539 €3 437 €---
1811 153 €7 340 €1 381 €3 813 €---
1911 376 €7 176 €1 217 €4 200 €---
2011 604 €7 007 €1 048 €4 597 €---
2111 836 €6 832 €873 €5 004 €---
2212 072 €6 651 €692 €5 421 €---
2312 314 €6 464 €505 €5 850 €---
2412 560 €6 270 €311 €6 290 €---
2512 811 €6 070 €111 €6 741 €---
TOTAL255 123 €232 378 €50 001 €22 745 €14 071 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 221 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 745 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 673 €-3 210 €+4 883 €
2+1 673 €-361 €+2 034 €
3+1 673 €-284 €+1 957 €
4+1 673 €-204 €+1 877 €
5+1 673 €-123 €+1 796 €
6+1 673 €-40 €+1 713 €
7+1 673 €0 €+1 673 €
8+1 673 €0 €+1 673 €
9+1 673 €0 €+1 673 €
10+1 673 €0 €+1 673 €
11+1 673 €0 €+1 673 €
12+1 673 €+507 €+1 166 €
13+1 673 €+607 €+1 066 €
14+1 673 €+709 €+964 €
15+1 673 €+813 €+860 €
16+1 673 €+921 €+752 €
17+1 673 €+1 031 €+642 €
18+1 673 €+1 144 €+529 €
19+1 673 €+1 260 €+413 €
20+1 673 €+1 379 €+294 €
21+1 673 €+1 501 €+172 €
22+1 673 €+1 626 €+47 €
23+1 673 €+1 755 €-82 €
24+1 673 €+1 887 €-214 €
25+1 673 €+2 022 €-349 €
Total+41 825 €+12 941 €+28 884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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