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Appartement 63 m2 utiles

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface63m²
Coût Total138 640€
Loyer Annuel7 717€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 93 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 476,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Type 3, proche gare, 57.15 m2 loi Carrez mais 63m2 utiles au sol cuisine de 11,50 m2 avec ouverture possible dans le séjour salon et possibilité encore d'agrandir au niveau d'1 chambre mais pour l'instant 2 chambres parquetées avec placard, salle d'eau, un wc indépendant. Fenêtres en PVC et volets roulants électriques, vélux avec store roulant électrique, chauffage au gaz individuel (prix en fonction de la composition de la famille) . DPE réalisé en janvier 2025

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.393180, 0.729900
Total : 138 640€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 131 200€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7717€/an
Fourchette totale : 520€ - 796€/mois
Fourchette annuelle : 6238€ - 9546€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 550 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 650 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-4 650€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-40 990€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 713,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 144,81€
Coût de l'assurance :10 398,00€
Taxe foncière : 771,71€/an
Soit par mois : 64,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 643,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz individuel actuel
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en PVC par des fenêtres à double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ + Main d'œuvre: 1200€ = 5700€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ + Main d'œuvre: 1200€ = 7800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 10000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² + Main d'œuvre: 500€ = 2000€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² + Main d'œuvre: 500€ = 1500€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² + Main d'œuvre: 200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 717 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 516 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 640 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 904 €
Revenus locatifs : +7 717 €
Charges déductibles : -43 904 €
Résultat foncier Année 1 : -36 187 €(Déficit de 36 187 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 787 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 704 €/an
Revenus locatifs : +7 717 €
Charges déductibles : -5 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14786.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 717 €43 908 €4 521 €-36 191 €21 400 €14 791 €14 791 €
27 871 €5 587 €4 399 €2 285 €--12 506 €
38 029 €5 461 €4 273 €2 568 €--9 938 €
48 189 €5 331 €4 143 €2 859 €--7 080 €
58 353 €5 197 €4 009 €3 157 €--3 923 €
68 520 €5 058 €3 870 €3 462 €--460 €
78 691 €4 914 €3 727 €3 776 €---
88 864 €4 766 €3 578 €4 098 €---
99 042 €4 613 €3 425 €4 429 €---
109 223 €4 455 €3 267 €4 768 €---
119 407 €4 291 €3 103 €5 116 €---
129 595 €4 122 €2 934 €5 473 €---
139 787 €3 947 €2 759 €5 840 €---
149 983 €3 766 €2 579 €6 217 €---
1510 183 €3 580 €2 392 €6 603 €---
1610 386 €3 387 €2 199 €7 000 €---
1710 594 €3 187 €2 000 €7 407 €---
1810 806 €2 981 €1 793 €7 825 €---
1911 022 €2 768 €1 580 €8 254 €---
2011 242 €2 548 €1 360 €8 694 €---
2111 467 €2 320 €1 133 €9 147 €---
2211 697 €2 085 €898 €9 611 €---
2311 930 €1 842 €655 €10 088 €---
2412 169 €1 591 €403 €10 578 €---
2512 412 €1 331 €144 €11 081 €---
TOTAL247 180 €133 035 €65 145 €114 145 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 145 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 621 €-6 420 €+8 041 €
2+1 621 €0 €+1 621 €
3+1 621 €0 €+1 621 €
4+1 621 €0 €+1 621 €
5+1 621 €0 €+1 621 €
6+1 621 €0 €+1 621 €
7+1 621 €+995 €+626 €
8+1 621 €+1 230 €+391 €
9+1 621 €+1 329 €+292 €
10+1 621 €+1 430 €+191 €
11+1 621 €+1 535 €+86 €
12+1 621 €+1 642 €-21 €
13+1 621 €+1 752 €-131 €
14+1 621 €+1 865 €-244 €
15+1 621 €+1 981 €-360 €
16+1 621 €+2 100 €-479 €
17+1 621 €+2 222 €-601 €
18+1 621 €+2 347 €-726 €
19+1 621 €+2 476 €-855 €
20+1 621 €+2 608 €-987 €
21+1 621 €+2 744 €-1 123 €
22+1 621 €+2 883 €-1 262 €
23+1 621 €+3 026 €-1 405 €
24+1 621 €+3 173 €-1 552 €
25+1 621 €+3 324 €-1 703 €
Total+40 525 €+34 243 €+6 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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