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Appartement - 4 pièce(s) - 80 m²

Bien expiré
VilleLisieux (14)
Surface80m²
Coût Total154 820€
Loyer Annuel9 844€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 450 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE

  • 4 PIÈCES DUPLEX AVEC BALCON & 2 PARKINGS
  • LISIEUXAdresse : 87 avenue Guillaume le Conquérant, LisieuxIdéalement situé dans une résidence recherchée avec gardien, cet appartement bénéficie d'un emplacement stratégique : à proximité immédiate des commerces, des écoles, de la gare SNCF de Lisieux et des principaux axes routiers. Un cadre de vie pratique et agréable au quotidien.Caractéristiques du bien :Duplex lumineux de 79 m² environ au 3e et dernier étage4 pièces dont 3 chambres (1 chambre au rez-de-chaussée, rare et pratique)Séjour ouvrant sur un balcon ensoleilléSalle de bain + WC séparés2 emplacements de parking souterrains privatifsRésidence sécurisée et bien entretenue avec gardienAtouts :Dernier étage, calme et luminositéAgencement fonctionnel, idéal pour une familleQuartier vivant et recherché, proche de toutes commoditésBien rare à la vente sur le secteurConvient aussi parfaitement pour un investissement locatif grâce à son emplacement et à sa configurationSurface : environ 79 m²Chambres : 3Stationnement : 2 emplacements de parking souterrains privatifsUn bien à visiter sans tarder, que ce soit pour y habiter ou pour réaliser un investissement locatif rentable à Lisieux.

Prix du bouquet : 116000.0 euros.

Numéro de mandat : 2694

Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.142145, 0.252850
Total : 154 820€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 29 540€
Valeur du bien : 145 540€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9844€/an
Fourchette totale : 665€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7981€ - 12143€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 806,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 463,79€
Coût de l'assurance :11 611,50€
Taxe foncière : 984,44€/an
Soit par mois : 82,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, peinture)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 540 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:13 200€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant 31 m²: 60€/m² × 31 = 1860€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 240€
    Peinture murs/plafonds 31 m²: 40€/m² × 31 = 1240€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (coefficient 0.9 appliqué pour Lisieux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 844 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 820 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 201 €
Revenus locatifs : +9 844 €
Charges déductibles : -36 201 €
Résultat foncier Année 1 : -26 357 €(Déficit de 26 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 661 €/an
Revenus locatifs : +9 844 €
Charges déductibles : -6 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4956.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 844 €36 206 €5 217 €-26 362 €21 400 €4 962 €4 962 €
210 041 €6 528 €5 079 €3 513 €--1 448 €
310 242 €6 385 €4 936 €3 857 €---
410 447 €6 237 €4 788 €4 210 €---
510 656 €6 083 €4 635 €4 573 €---
610 869 €5 925 €4 476 €4 944 €---
711 086 €5 761 €4 312 €5 326 €---
811 308 €5 591 €4 142 €5 717 €---
911 534 €5 416 €3 967 €6 119 €---
1011 765 €5 234 €3 785 €6 531 €---
1112 000 €5 046 €3 597 €6 954 €---
1212 240 €4 851 €3 403 €7 389 €---
1312 485 €4 650 €3 201 €7 835 €---
1412 735 €4 442 €2 993 €8 293 €---
1512 990 €4 227 €2 778 €8 763 €---
1613 249 €4 004 €2 555 €9 245 €---
1713 514 €3 773 €2 324 €9 741 €---
1813 785 €3 535 €2 086 €10 250 €---
1914 060 €3 288 €1 839 €10 772 €---
2014 341 €3 033 €1 584 €11 309 €---
2114 628 €2 768 €1 319 €11 860 €---
2214 921 €2 495 €1 046 €12 426 €---
2315 219 €2 212 €763 €13 007 €---
2415 524 €1 920 €471 €13 604 €---
2515 834 €1 617 €168 €14 217 €---
TOTAL315 320 €141 226 €75 464 €174 094 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 067 €-6 420 €+8 487 €
2+2 067 €0 €+2 067 €
3+2 067 €+723 €+1 344 €
4+2 067 €+1 263 €+804 €
5+2 067 €+1 372 €+695 €
6+2 067 €+1 483 €+584 €
7+2 067 €+1 598 €+469 €
8+2 067 €+1 715 €+352 €
9+2 067 €+1 836 €+231 €
10+2 067 €+1 959 €+108 €
11+2 067 €+2 086 €-19 €
12+2 067 €+2 217 €-150 €
13+2 067 €+2 350 €-283 €
14+2 067 €+2 488 €-421 €
15+2 067 €+2 629 €-562 €
16+2 067 €+2 774 €-707 €
17+2 067 €+2 922 €-855 €
18+2 067 €+3 075 €-1 008 €
19+2 067 €+3 232 €-1 165 €
20+2 067 €+3 393 €-1 326 €
21+2 067 €+3 558 €-1 491 €
22+2 067 €+3 728 €-1 661 €
23+2 067 €+3 902 €-1 835 €
24+2 067 €+4 081 €-2 014 €
25+2 067 €+4 265 €-2 198 €
Total+51 675 €+52 228 €+-553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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