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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface26m²
Coût Total111 500€
Loyer Annuel6 806€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Salon (total 16 m²), Sans vis-à-vis, Exposition est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

EXCLUSIVITÉ! Dernier étage ! Sur Nice quartier l'Ariane - Beau studio d'environ 26m² composé d'un séjour donnant sur balcon, cuisine séparée avec balcon également. Salle d'eau avec wc. Traversant Est/Ouest. Idéal premier achat ! . 70 Lots principaux 2160€ de charges annuelles Loi carrez 25.56 m² Mr BARRALIS Nicolas, EI Agent commercial . DPE EN COURS . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . Honoraires d'agence intégralement à la charge du vendeur Consultez nos honoraires sur notre site www.trinimmo.com

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.715324, 7.262270
Total : 111 500€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 106 300€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6806€/an
Fourchette totale : 445€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 5342€ - 8669€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 515,15 €/m²
Basé sur :1881 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 394 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-52 394€ (-44.6%)
Marge achat-revente :5 894€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 860,90€
Coût de l'assurance :9 756,25€
Taxe foncière : 680,56€/an
Soit par mois : 56,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 567,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 26 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le studio
Quantité: 1 studio (environ 26 m²)
Raison: Aucune chambre visible - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(1 588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs: 26 m² × 50€/m² = 1300€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 806 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 130 €
Revenus locatifs : +6 806 €
Charges déductibles : -48 130 €
Résultat foncier Année 1 : -41 324 €(Déficit de 41 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 830 €/an
Revenus locatifs : +6 806 €
Charges déductibles : -6 830 €
Résultat foncier Années 2+ : -24 €/an(Déficit de 24 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19924.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 806 €48 133 €3 602 €-41 328 €21 400 €19 928 €19 928 €
26 942 €6 736 €3 505 €206 €--19 722 €
37 081 €6 635 €3 404 €445 €--19 276 €
47 222 €6 531 €3 301 €691 €--18 586 €
57 367 €6 424 €3 193 €943 €--17 643 €
67 514 €6 313 €3 082 €1 201 €--16 442 €
77 664 €6 199 €2 968 €1 466 €--14 977 €
87 818 €6 080 €2 849 €1 737 €--13 239 €
97 974 €5 958 €2 727 €2 016 €--11 223 €
108 133 €5 831 €2 601 €2 302 €--8 921 €
118 296 €5 701 €2 470 €2 595 €--6 326 €
128 462 €5 566 €2 335 €2 896 €---
138 631 €5 427 €2 196 €3 205 €---
148 804 €5 283 €2 052 €3 521 €---
158 980 €5 134 €1 903 €3 846 €---
169 159 €4 980 €1 749 €4 179 €---
179 343 €4 821 €1 590 €4 522 €---
189 529 €4 657 €1 426 €4 872 €---
199 720 €4 487 €1 257 €5 233 €---
209 914 €4 312 €1 081 €5 602 €---
2110 113 €4 131 €900 €5 982 €---
2210 315 €3 944 €713 €6 371 €---
2310 521 €3 751 €520 €6 770 €---
2410 732 €3 551 €321 €7 180 €---
2510 946 €3 345 €114 €7 601 €---
TOTAL217 986 €173 931 €51 861 €44 055 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 429 €-6 420 €+7 849 €
2+1 429 €0 €+1 429 €
3+1 429 €0 €+1 429 €
4+1 429 €0 €+1 429 €
5+1 429 €0 €+1 429 €
6+1 429 €0 €+1 429 €
7+1 429 €0 €+1 429 €
8+1 429 €0 €+1 429 €
9+1 429 €0 €+1 429 €
10+1 429 €0 €+1 429 €
11+1 429 €0 €+1 429 €
12+1 429 €+869 €+560 €
13+1 429 €+961 €+468 €
14+1 429 €+1 056 €+373 €
15+1 429 €+1 154 €+275 €
16+1 429 €+1 254 €+175 €
17+1 429 €+1 356 €+73 €
18+1 429 €+1 462 €-33 €
19+1 429 €+1 570 €-141 €
20+1 429 €+1 681 €-252 €
21+1 429 €+1 794 €-365 €
22+1 429 €+1 911 €-482 €
23+1 429 €+2 031 €-602 €
24+1 429 €+2 154 €-725 €
25+1 429 €+2 280 €-851 €
Total+35 725 €+15 114 €+20 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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