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Centre Historique, très beau T5 avec extérieur

Bien expiré
VilleArles-sur-Tech (66)
Surface229
Coût Total274 200
Loyer Annuel21 957
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+231
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 982,53 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée

Foncia vous propose cet appartement lumineux alliant espaces et volumes, situé à deux pas des commodités au centre d'Arles. On entre dans l'appartement par un escalier privatif donnant sur un hall desservant l'étage comprenant : La cuisine équipée indépendante ouvrant sur la terrasse, Le séjour immense avec un poele à bois, La chambre parentale avec dressing, La salle de bains, douche et double vasque, toilettes, Une buanderie. Du hall on accède aussi à l'escalier menant à l'étage ou se trouve trois belles chambres mansardées et une belle salle de bains. L'appartement est en excellent état, mêlant ancien et moderne, vous pouvez poser vos valises. Petite copropriété avec syndic bénévole, peu de charges.

Les photos parlent d'elles-mêmes, mais rien ne vaut une visite pour apprécier les espaces, n'hésitez pas à me contacter.

Laurent. COCHAIN Agent commercial +33686414121 - laurent.cochain.externe@foncia.com RSAC n°445345150 à PERPIGNAN FONCIA Perpignan 52 Boulevard Georges Clemenceau - 66000 Perpignan - CPI74012016000012160 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/perpignan-66/agence-immobiliere/foncia-transaction-perpignan-1815

Ville : Arles-sur-Tech
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66150
Coordonnées : 42.463031, 2.652183
Total : 274 200
Prix d'acquisition : 225 000
Travaux : 31 200
Valeur du bien : 256 200
Frais de notaire : 18 000
Coût estimé : 18 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.25€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1830€/mois
Loyer annuel estimé : 21957€/an
Fourchette totale : 1430€ - 2341€/mois
Fourchette annuelle : 17162€ - 28091€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 337,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :77,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 415,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 101,01
Coût de l'assurance :23 307,00
Taxe foncière : 2 195,69€/an
Soit par mois : 182,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 829,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 598,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un poêle à granulés en complément du poêle à bois existant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique existant
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Poêle à granulés: 1 système × 5500€ = 5500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€
  • Chambres:7 200
    Rénovation chambres: Parquet flottant 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arles-sur-Tech (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 957 €/an
Calcul : 1 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 200 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 196 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 151
Revenus locatifs : +21 957
Charges déductibles : -43 151
Résultat foncier Année 1 : -21 194(Déficit de 21 194 €)
Imputable sur revenu global : 21 194
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 951 €/an
Revenus locatifs : +21 957
Charges déductibles : -11 951
Résultat foncier Années 2+ : 10 006 €/an
Prix d'achat du bien : 225 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 95743 1608 832-21 20321 203 €--
222 39611 7218 59310 675---
322 84411 4748 34611 370---
423 30111 2198 09112 082---
523 76710 9557 82712 811---
624 24210 6837 55513 559---
724 72710 4027 27414 325---
825 22210 1126 98415 110---
925 7269 8126 68415 914---
1026 2419 5016 37416 739---
1126 7659 1816 05317 584---
1227 3018 8505 72218 450---
1327 8478 5095 38119 338---
1428 4048 1555 02720 248---
1528 9727 7914 66321 181---
1629 5517 4144 28622 137---
1730 1427 0243 89623 118---
1830 7456 6223 49424 123---
1931 3606 2063 07925 153---
2031 9875 7772 64926 210---
2132 6275 3342 20627 293---
2233 2794 8751 74728 404---
2333 9454 4021 27429 543---
2434 6243 91378530 711---
2535 3163 40828031 908---
TOTAL703 286236 500127 101466 78621 203Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 361
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 466 786
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 611-6 361+10 972
2+4 611+3 203+1 408
3+4 611+3 411+1 200
4+4 611+3 625+986
5+4 611+3 843+768
6+4 611+4 068+543
7+4 611+4 297+314
8+4 611+4 533+78
9+4 611+4 774-163
10+4 611+5 022-411
11+4 611+5 275-664
12+4 611+5 535-924
13+4 611+5 801-1 190
14+4 611+6 074-1 463
15+4 611+6 354-1 743
16+4 611+6 641-2 030
17+4 611+6 935-2 324
18+4 611+7 237-2 626
19+4 611+7 546-2 935
20+4 611+7 863-3 252
21+4 611+8 188-3 577
22+4 611+8 521-3 910
23+4 611+8 863-4 252
24+4 611+9 213-4 602
25+4 611+9 573-4 962
Total+115 275+140 036+-24 761
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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