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Détails du bien

Bien expiré
VillePareid (55)
Surface128.37m²
Coût Total190 204€
Loyer Annuel12 232€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 128.37 m²
Prix au m² : 724,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Fioul, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Villers-sous-Pareid, nous vous proposons cette maison de village à rénover. Elle dispose du charme de l'ancien (parquet, moulures) et comprend au rez-de-chaussée un salon, une salle à manger, une chambre, un wc et une cuisine indépendante avec un accès direct au garage. Au premier étage, vous découvrirez deux chambres, une salle de bains et un wc indépendant. Possibilité d'aménager entièrement les combles pour créer des pièces supplémentaires. Vous disposerez également d'un grand terrain d'une superficie égale à 7 ares. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 4210.0 € et 5080.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Noémie BOURGANEL EI, agent commercial (RSAC 853917268) - https://www.century21-duthoy-jarny.com/mentions_legales/

Ville : Pareid
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55160
Coordonnées : 49.125342, 5.738107
Total : 190 204€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 89 764€
Valeur du bien : 182 764€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128.37m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1019€/mois
Loyer annuel estimé : 12232€/an
Fourchette totale : 794€ - 1308€/mois
Fourchette annuelle : 9532€ - 15696€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 204€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 995,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 406,70€
Coût de l'assurance :16 167,34€
Taxe foncière : 1 223,18€/an
Soit par mois : 101,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128.37 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128.37 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres avec traces d'humidité et parquet abîmé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec parquet usé et murs en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 128.37 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude/froide
Quantité: 1 installation pour 128.37 m²
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour éviter les fuites et garantir un bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 764 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 140€
    Isolation combles: 128.37 m² × 40€/m² = 5134.8€, Main d'œuvre: 5€
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€/fenêtre = 19200€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Rénovation complète:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité - Mise aux normes:12 837€
    Mise aux normes électricité: 128.37 m² × 100€/m² = 12837€, Main d'œuvre: 0€
  • Plomberie - Mise aux normes:12 837€
    Mise aux normes plomberie: 128.37 m² × 100€/m² = 12837€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pareid (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 232 €/an
Calcul : 1 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 204 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 223 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 764 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 019 €
Revenus locatifs : +12 232 €
Charges déductibles : -98 019 €
Résultat foncier Année 1 : -85 787 €(Déficit de 85 787 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 387 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 255 €/an
Revenus locatifs : +12 232 €
Charges déductibles : -8 255 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64386.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 232 €98 025 €6 391 €-85 793 €21 400 €64 393 €64 393 €
212 476 €8 091 €6 221 €4 385 €--60 007 €
312 726 €7 915 €6 046 €4 811 €--55 197 €
412 981 €7 734 €5 864 €5 247 €--49 950 €
513 240 €7 546 €5 676 €5 694 €--44 256 €
613 505 €7 352 €5 482 €6 153 €--38 103 €
713 775 €7 151 €5 281 €6 625 €--31 478 €
814 051 €6 942 €5 073 €7 108 €--24 370 €
914 332 €6 727 €4 857 €7 604 €--16 766 €
1014 618 €6 505 €4 635 €8 114 €--8 652 €
1114 911 €6 274 €4 404 €8 636 €--16 €
1215 209 €6 036 €4 166 €9 173 €---
1315 513 €5 789 €3 920 €9 723 €---
1415 823 €5 534 €3 665 €10 289 €---
1516 140 €5 271 €3 401 €10 869 €---
1616 462 €4 998 €3 128 €11 465 €---
1716 792 €4 715 €2 845 €12 076 €---
1817 128 €4 423 €2 553 €12 704 €---
1917 470 €4 121 €2 251 €13 349 €---
2017 819 €3 808 €1 938 €14 011 €---
2118 176 €3 485 €1 615 €14 691 €---
2218 539 €3 150 €1 280 €15 389 €---
2318 910 €2 804 €934 €16 106 €---
2419 288 €2 446 €576 €16 843 €---
2519 674 €2 075 €205 €17 599 €---
TOTAL391 789 €228 918 €92 407 €162 872 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 569 €-6 420 €+8 989 €
2+2 569 €0 €+2 569 €
3+2 569 €0 €+2 569 €
4+2 569 €0 €+2 569 €
5+2 569 €0 €+2 569 €
6+2 569 €0 €+2 569 €
7+2 569 €0 €+2 569 €
8+2 569 €0 €+2 569 €
9+2 569 €0 €+2 569 €
10+2 569 €0 €+2 569 €
11+2 569 €0 €+2 569 €
12+2 569 €+2 752 €-183 €
13+2 569 €+2 917 €-348 €
14+2 569 €+3 087 €-518 €
15+2 569 €+3 261 €-692 €
16+2 569 €+3 439 €-870 €
17+2 569 €+3 623 €-1 054 €
18+2 569 €+3 811 €-1 242 €
19+2 569 €+4 005 €-1 436 €
20+2 569 €+4 203 €-1 634 €
21+2 569 €+4 407 €-1 838 €
22+2 569 €+4 617 €-2 048 €
23+2 569 €+4 832 €-2 263 €
24+2 569 €+5 053 €-2 484 €
25+2 569 €+5 280 €-2 711 €
Total+64 225 €+48 866 €+15 359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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