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Vente maison 8 pièces 117 m² Brasparts (29190) - Superimmo

Bien expiré
VilleBrasparts (29)
Surface117m²
Coût Total135 728€
Loyer Annuel10 222€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 480 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 790,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison d'habitation située au bourg de Brasparts, d'une surface habitable d'environ 117 m², comprenant : Au rez-de-chaussée : une entrée, un salon-salle à manger, une cuisine, un bureau et des WC. A l'étage : un palier, quatre chambres, une salle d'eau et des WC. Au-dessus : un grand grenier. Extérieur : jardin clos de murs avec remise. Surface du terrain : environ 154 m². Contact : Agence ALVimmobilier PLEYBEN : 02.98.26.71.47. Dossier technique sur notre site. Le professionnel vous conseille, garantit et sécurise votre projet immobilier. (8.80 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Brasparts
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29190
Total : 135 728€
Prix d'acquisition : 92 480€
Travaux : 35 850€
Valeur du bien : 128 330€
Frais de notaire : 7 398€
Coût estimé : 7 398€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10222€/an
Fourchette totale : 668€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 8020€ - 13030€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 728€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 719,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 554,93€
Coût de l'assurance :11 536,88€
Taxe foncière : 1 022,24€/an
Soit par mois : 85,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 851,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec carrelage un peu daté mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans le salon
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 850 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation combles: 117 m² × 50€/m² = 5850€, Main d'œuvre: 750€
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Fenêtres double vitrage:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (installation comprise)
  • Carrelage salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (fourniture et pose incluses)
  • Parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (fourniture et pose incluses)
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture et pose incluses)
  • Peinture cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (fourniture et pose incluses)
  • Mise aux normes électrique:150€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 800€, 5 prises × 70€ = 350€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Brasparts (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 222 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 728 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 052 €
Revenus locatifs : +10 222 €
Charges déductibles : -42 052 €
Résultat foncier Année 1 : -31 829 €(Déficit de 31 829 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 202 €/an
Revenus locatifs : +10 222 €
Charges déductibles : -6 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 021 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10429.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 112 €(65% de 92 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 112 € × 3,636% = 2 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 222 €42 056 €4 722 €-31 834 €21 400 €10 434 €10 434 €
210 427 €6 083 €4 599 €4 344 €--6 090 €
310 635 €5 955 €4 471 €4 680 €--1 409 €
410 848 €5 823 €4 339 €5 026 €---
511 065 €5 685 €4 202 €5 380 €---
611 286 €5 543 €4 060 €5 743 €---
711 512 €5 396 €3 913 €6 116 €---
811 742 €5 244 €3 760 €6 498 €---
911 977 €5 086 €3 602 €6 891 €---
1012 217 €4 923 €3 439 €7 294 €---
1112 461 €4 753 €3 270 €7 708 €---
1212 710 €4 578 €3 094 €8 132 €---
1312 964 €4 396 €2 913 €8 568 €---
1413 224 €4 208 €2 725 €9 015 €---
1513 488 €4 013 €2 530 €9 475 €---
1613 758 €3 812 €2 328 €9 946 €---
1714 033 €3 603 €2 119 €10 430 €---
1814 314 €3 386 €1 902 €10 928 €---
1914 600 €3 162 €1 678 €11 438 €---
2014 892 €2 930 €1 446 €11 962 €---
2115 190 €2 689 €1 205 €12 501 €---
2215 494 €2 440 €956 €13 054 €---
2315 804 €2 182 €698 €13 622 €---
2416 120 €1 914 €431 €14 205 €---
2516 442 €1 637 €154 €14 805 €---
TOTAL327 426 €141 498 €68 555 €185 928 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 147 €-6 420 €+8 567 €
2+2 147 €0 €+2 147 €
3+2 147 €0 €+2 147 €
4+2 147 €+1 085 €+1 062 €
5+2 147 €+1 614 €+533 €
6+2 147 €+1 723 €+424 €
7+2 147 €+1 835 €+312 €
8+2 147 €+1 949 €+198 €
9+2 147 €+2 067 €+80 €
10+2 147 €+2 188 €-41 €
11+2 147 €+2 312 €-165 €
12+2 147 €+2 440 €-293 €
13+2 147 €+2 570 €-423 €
14+2 147 €+2 705 €-558 €
15+2 147 €+2 842 €-695 €
16+2 147 €+2 984 €-837 €
17+2 147 €+3 129 €-982 €
18+2 147 €+3 278 €-1 131 €
19+2 147 €+3 431 €-1 284 €
20+2 147 €+3 589 €-1 442 €
21+2 147 €+3 750 €-1 603 €
22+2 147 €+3 916 €-1 769 €
23+2 147 €+4 087 €-1 940 €
24+2 147 €+4 262 €-2 115 €
25+2 147 €+4 441 €-2 294 €
Total+53 675 €+55 778 €+-2 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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