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Bel appartement rénové de 94 m² – 3 chambres – proche Suisse et Allemagne

Bien expiré
VilleHuningue (68)
Surface94m²
Coût Total235 120€
Loyer Annuel15 242€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 173 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 840,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

📍 Situé à Huningue, à deux pas de la Suisse et de l’Allemagne, cet appartement bénéficie d’un emplacement stratégique exceptionnel, idéal pour les frontaliers travaillant en Suisse ou en Allemagne. Proximité immédiate des transports, commerces et commodités.

Au 3ᵉ étage d’un immeuble ancien entièrement rénové, ce spacieux 4 pièces de 94 m² séduit par son charme, sa luminosité et son confort moderne.

✨ Les atouts du bien : • 🛋️ Grand séjour lumineux, agréable et convivial • 🍽️ Cuisine moderne entièrement équipée, prête à l’emploi • 🛏️ Trois chambres confortables, idéales pour une famille ou un investissement locatif • 🚿 Salle de bain contemporaine avec douche à l’italienne et WC • 🔥 Chauffage collectif au gaz • 🛠️ Appartement entièrement rénové – aucun travaux à prévoir

Bien que l’immeuble ne dispose pas d’ascenseur, l’appartement se distingue par son excellent état général, son agencement fonctionnel et sa belle luminosité.

💼 Parfait pour : • Travailleurs frontaliers 🇨🇭🇩🇪 • Famille recherchant espace et confort • Investisseur dans un secteur dynamique

📞 Une opportunité rare sur le secteur frontalier, à visiter sans tarder !

Ville : Huningue
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68330
Coordonnées : 47.592950, 7.570370
Total : 235 120€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 48 280€
Valeur du bien : 221 280€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 13.51€/m²/mois
Fourchette : 10.22€ - 17.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1270€/mois
Loyer annuel estimé : 15242€/an
Fourchette totale : 961€ - 1679€/mois
Fourchette annuelle : 11530€ - 20149€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 161,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :68,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 230,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 476,61€
Coût de l'assurance :20 573,00€
Taxe foncière : 1 524,21€/an
Soit par mois : 127,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 357,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 280 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres: 800€ / fenêtre × 9 = 7200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 560€
    Revêtement sol: 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€ + Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 25 m²: 32€/m² × 25 = 800€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Huningue (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 270 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 242 €/an
Calcul : 1 270 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 120 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 473 €
Revenus locatifs : +15 242 €
Charges déductibles : -58 473 €
Résultat foncier Année 1 : -43 231 €(Déficit de 43 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 193 €/an
Revenus locatifs : +15 242 €
Charges déductibles : -10 193 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21830.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 242 €58 480 €7 853 €-43 238 €21 400 €21 838 €21 838 €
215 547 €9 991 €7 644 €5 556 €--16 283 €
315 858 €9 775 €7 428 €6 083 €--10 200 €
416 175 €9 551 €7 204 €6 624 €--3 576 €
516 499 €9 320 €6 973 €7 179 €---
616 829 €9 081 €6 734 €7 748 €---
717 165 €8 833 €6 486 €8 332 €---
817 508 €8 577 €6 230 €8 931 €---
917 859 €8 312 €5 965 €9 546 €---
1018 216 €8 038 €5 691 €10 177 €---
1118 580 €7 755 €5 408 €10 825 €---
1218 952 €7 462 €5 115 €11 489 €---
1319 331 €7 159 €4 812 €12 172 €---
1419 717 €6 846 €4 498 €12 872 €---
1520 112 €6 521 €4 174 €13 590 €---
1620 514 €6 186 €3 839 €14 328 €---
1720 924 €5 839 €3 492 €15 085 €---
1821 343 €5 480 €3 133 €15 862 €---
1921 769 €5 109 €2 762 €16 660 €---
2022 205 €4 725 €2 378 €17 480 €---
2122 649 €4 328 €1 981 €18 321 €---
2223 102 €3 918 €1 570 €19 184 €---
2323 564 €3 493 €1 146 €20 071 €---
2424 035 €3 054 €706 €20 982 €---
2524 516 €2 599 €252 €21 917 €---
TOTAL488 209 €220 435 €113 477 €267 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 201 €-6 420 €+9 621 €
2+3 201 €0 €+3 201 €
3+3 201 €0 €+3 201 €
4+3 201 €0 €+3 201 €
5+3 201 €+1 081 €+2 120 €
6+3 201 €+2 324 €+877 €
7+3 201 €+2 500 €+701 €
8+3 201 €+2 679 €+522 €
9+3 201 €+2 864 €+337 €
10+3 201 €+3 053 €+148 €
11+3 201 €+3 247 €-46 €
12+3 201 €+3 447 €-246 €
13+3 201 €+3 651 €-450 €
14+3 201 €+3 862 €-661 €
15+3 201 €+4 077 €-876 €
16+3 201 €+4 298 €-1 097 €
17+3 201 €+4 526 €-1 325 €
18+3 201 €+4 759 €-1 558 €
19+3 201 €+4 998 €-1 797 €
20+3 201 €+5 244 €-2 043 €
21+3 201 €+5 496 €-2 295 €
22+3 201 €+5 755 €-2 554 €
23+3 201 €+6 021 €-2 820 €
24+3 201 €+6 295 €-3 094 €
25+3 201 €+6 575 €-3 374 €
Total+80 025 €+80 332 €+-307 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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