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Bel appartement rénové de 94 m² – 3 chambres – proche Suisse et Allemagne

Bien expiré
VilleHuningue (68)
Surface94
Coût Total235 120
Loyer Annuel15 242
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 173 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 840,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

📍 Situé à Huningue, à deux pas de la Suisse et de l’Allemagne, cet appartement bénéficie d’un emplacement stratégique exceptionnel, idéal pour les frontaliers travaillant en Suisse ou en Allemagne. Proximité immédiate des transports, commerces et commodités.

Au 3ᵉ étage d’un immeuble ancien entièrement rénové, ce spacieux 4 pièces de 94 m² séduit par son charme, sa luminosité et son confort moderne.

✨ Les atouts du bien : • 🛋️ Grand séjour lumineux, agréable et convivial • 🍽️ Cuisine moderne entièrement équipée, prête à l’emploi • 🛏️ Trois chambres confortables, idéales pour une famille ou un investissement locatif • 🚿 Salle de bain contemporaine avec douche à l’italienne et WC • 🔥 Chauffage collectif au gaz • 🛠️ Appartement entièrement rénové – aucun travaux à prévoir

Bien que l’immeuble ne dispose pas d’ascenseur, l’appartement se distingue par son excellent état général, son agencement fonctionnel et sa belle luminosité.

💼 Parfait pour : • Travailleurs frontaliers 🇨🇭🇩🇪 • Famille recherchant espace et confort • Investisseur dans un secteur dynamique

📞 Une opportunité rare sur le secteur frontalier, à visiter sans tarder !

Ville : Huningue
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68330
Coordonnées : 47.592950, 7.570370
Total : 235 120
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 48 280
Valeur du bien : 221 280
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 13.51€/m²/mois
Fourchette : 10.22€ - 17.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1270€/mois
Loyer annuel estimé : 15242€/an
Fourchette totale : 961€ - 1679€/mois
Fourchette annuelle : 11530€ - 20149€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 161,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :68,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 230,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 476,61
Coût de l'assurance :20 573,00
Taxe foncière : 1 524,21€/an
Soit par mois : 127,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 357,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 280(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres: 800€ / fenêtre × 9 = 7200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:15 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 560
    Revêtement sol: 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€ + Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 25 m²: 32€/m² × 25 = 800€
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Huningue (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 270 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 242 €/an
Calcul : 1 270 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 120 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 473
Revenus locatifs : +15 242
Charges déductibles : -58 473
Résultat foncier Année 1 : -43 231(Déficit de 43 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 831
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 193 €/an
Revenus locatifs : +15 242
Charges déductibles : -10 193
Résultat foncier Années 2+ : 5 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21830.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 24258 4807 853-43 23821 400 €21 838 €21 838 €
215 5479 9917 6445 556--16 283 €
315 8589 7757 4286 083--10 200 €
416 1759 5517 2046 624--3 576 €
516 4999 3206 9737 179---
616 8299 0816 7347 748---
717 1658 8336 4868 332---
817 5088 5776 2308 931---
917 8598 3125 9659 546---
1018 2168 0385 69110 177---
1118 5807 7555 40810 825---
1218 9527 4625 11511 489---
1319 3317 1594 81212 172---
1419 7176 8464 49812 872---
1520 1126 5214 17413 590---
1620 5146 1863 83914 328---
1720 9245 8393 49215 085---
1821 3435 4803 13315 862---
1921 7695 1092 76216 660---
2022 2054 7252 37817 480---
2122 6494 3281 98118 321---
2223 1023 9181 57019 184---
2323 5643 4931 14620 071---
2424 0353 05470620 982---
2524 5162 59925221 917---
TOTAL488 209220 435113 477267 77421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 774
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 201-6 420+9 621
2+3 2010+3 201
3+3 2010+3 201
4+3 2010+3 201
5+3 201+1 081+2 120
6+3 201+2 324+877
7+3 201+2 500+701
8+3 201+2 679+522
9+3 201+2 864+337
10+3 201+3 053+148
11+3 201+3 247-46
12+3 201+3 447-246
13+3 201+3 651-450
14+3 201+3 862-661
15+3 201+4 077-876
16+3 201+4 298-1 097
17+3 201+4 526-1 325
18+3 201+4 759-1 558
19+3 201+4 998-1 797
20+3 201+5 244-2 043
21+3 201+5 496-2 295
22+3 201+5 755-2 554
23+3 201+6 021-2 820
24+3 201+6 295-3 094
25+3 201+6 575-3 374
Total+80 025+80 332+-307
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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