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CHALON-SUR-SAONE - Appartement T3 Idéal Investisseur -

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface52.33m²
Coût Total62 810€
Loyer Annuel6 213€
Rentabilité9.89%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 500 €
Surface : 52.33 m²
Prix au m² : 907,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

CHALON-SUR-SAONE - PROCHE CENTRE-VILLE - Votre Agence JAYER & DUMAS Transactions vous propose cet appartement T3 d'une superficie habitable de 52,33 m2 loi Carrez, comprenant : entrée, cuisine, séjour-salon (possibilité 2ème chambre), une chambre, salle d'eau et WC - Une cave complète ce bien - Cet appartement est situé au 2ème étage d'une petite copropriété de 4 étages - Cet appartement est actuellement loué moyennant un loyer mensuel actuel de 359,08 EUR et 130 EUR de provisions sur charges, en vertu d'un bail d'habitation en date du 1er avril 2021 - Charges courantes annuelles : 1.552 EUR (Chauffage, eau froide, parties communes...) - Copropriété de 40 lots dont 20 à usage d'habitation - Prix : 47.500 EUR dont 4.500 EUR d'honoraires à la chaque de l'acquéreur, soit 43.000 EUR net vendeur.

  • http://jayerdumas.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.790091, 4.858567
Total : 62 810€
Prix d'acquisition : 47 500€
Travaux : 11 510€
Valeur du bien : 59 010€
Frais de notaire : 3 800€
Coût estimé : 3 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.33m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6213€/an
Fourchette totale : 412€ - 651€/mois
Fourchette annuelle : 4940€ - 7814€/an
Rentabilité brute :9.89%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 402,22 €/m²
Basé sur :652 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 378 €
Prix d'achat :47 500 €
Décote à l'achat :-25 878€ (-35.3%)
Marge achat-revente :10 568€ (14.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :314,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :18,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 332,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 522,50€
Coût de l'assurance :5 495,87€
Taxe foncière : 621,32€/an
Soit par mois : 51,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - Chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - Cuisine en bon état, peinture optionnelle

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 510 €(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1 733€/m² = 10 400€ (inclut plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambre:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 810 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 220 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 082 €
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -16 082 €
Résultat foncier Année 1 : -9 869 €(Déficit de 9 869 €)
Imputable sur revenu global : 9 869 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 572 €/an
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -4 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 641 €/an
Prix d'achat du bien : 47 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 875 €(65% de 47 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 123 €/an
Calcul : 30 875 € × 3,636% = 1 123 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 213 €16 084 €2 173 €-9 871 €9 871 €--
26 337 €4 517 €2 116 €1 820 €---
36 464 €4 458 €2 057 €2 006 €---
46 593 €4 397 €1 996 €2 196 €---
56 725 €4 334 €1 933 €2 391 €---
66 860 €4 268 €1 867 €2 591 €---
76 997 €4 201 €1 799 €2 796 €---
87 137 €4 130 €1 729 €3 007 €---
97 280 €4 058 €1 657 €3 222 €---
107 425 €3 982 €1 581 €3 443 €---
117 574 €3 904 €1 503 €3 669 €---
127 725 €3 824 €1 423 €3 902 €---
137 880 €3 740 €1 339 €4 140 €---
148 037 €3 654 €1 252 €4 384 €---
158 198 €3 564 €1 163 €4 634 €---
168 362 €3 471 €1 070 €4 891 €---
178 529 €3 375 €974 €5 154 €---
188 700 €3 275 €874 €5 425 €---
198 874 €3 172 €771 €5 702 €---
209 051 €3 065 €664 €5 986 €---
219 232 €2 955 €554 €6 278 €---
229 417 €2 840 €439 €6 577 €---
239 605 €2 722 €321 €6 884 €---
249 798 €2 599 €198 €7 199 €---
259 993 €2 472 €71 €7 522 €---
TOTAL199 009 €103 061 €31 522 €95 948 €9 871 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 961 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 305 €-2 961 €+4 266 €
2+1 305 €+546 €+759 €
3+1 305 €+602 €+703 €
4+1 305 €+659 €+646 €
5+1 305 €+717 €+588 €
6+1 305 €+777 €+528 €
7+1 305 €+839 €+466 €
8+1 305 €+902 €+403 €
9+1 305 €+967 €+338 €
10+1 305 €+1 033 €+272 €
11+1 305 €+1 101 €+204 €
12+1 305 €+1 170 €+135 €
13+1 305 €+1 242 €+63 €
14+1 305 €+1 315 €-10 €
15+1 305 €+1 390 €-85 €
16+1 305 €+1 467 €-162 €
17+1 305 €+1 546 €-241 €
18+1 305 €+1 627 €-322 €
19+1 305 €+1 711 €-406 €
20+1 305 €+1 796 €-491 €
21+1 305 €+1 883 €-578 €
22+1 305 €+1 973 €-668 €
23+1 305 €+2 065 €-760 €
24+1 305 €+2 160 €-855 €
25+1 305 €+2 257 €-952 €
Total+32 625 €+28 784 €+3 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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