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Achat : Appartement Rosny-sous-Bois (93110)

VilleRosny-sous-Bois (93)
Surface82
Coût Total263 980
Loyer Annuel17 812
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-530
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 621,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 1 salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Exclu AMNDA: Nous vous proposons cet appartement 4 pièces de 81 m² à ROSNY-SOUS-BOIS, sur le secteur MARNAUDES BOIS PERRIER. Dans une copropriété entretenue, à 5 minutes du METRO 11 et RER E, à proximté des commerces (LIDL, boulangeries,etc), du groupe scolaire EBOUE BOIS PERRIER, et du centre commercial WESTFIELD ROSNY 2. Venez découvrir en étage élevé, un appartement bien agencé en double exposition: entrée avec dressing, cuisine aménagée avec cellier, grand séjour lumineux, chambre avec placard, dégagement avec penderie, 2 chambres avec placard, salle d'eau, WC séparé. Une cave complète ce bien qui vous séduira par sa luminosité, son agencement et ses nombreux rangements. Une place de parking à proximté est disposible en sus du prix affiché. Nous restons à votre disposition .

Située au coeur de Rosny-sous-Bois, l'agence ERA Agence de l'Église vous accompagne dans tous vos projets immobiliers avec sérieux et proximité. Spécialistes du marché local, nos conseillers mettent leur expertise à votre service pour vous aider à acheter, vendre ou faire estimer votre bien dans les meilleures conditions. Notre connaissance précise du secteur nous permet de vous proposer des biens correspondant à vos attentes et à votre projet de vie.

Membre du réseau ERA Immobilier, notre agence bénéficie d'outils performants et d'une visibilité nationale pour valoriser au mieux les biens confiés à la vente. Vous avez un projet immobilier à Rosny-sous-Bois ou dans les communes voisines ? Notre équipe se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner à chaque étape, de la première visite jusqu'à la signature chez le notaire.

L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Rosny-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93110
Coordonnées : 48.883873, 2.486220
Total : 263 980
Prix d'acquisition : 215 000
Travaux : 31 780
Valeur du bien : 246 780
Frais de notaire : 17 200
Coût estimé : 17 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 18.10€/m²/mois
Fourchette : 14.96€ - 21.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1484€/mois
Loyer annuel estimé : 17812€/an
Fourchette totale : 1226€ - 1797€/mois
Fourchette annuelle : 14717€ - 21558€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 282,61 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 174
Prix d'achat :215 000
Décote à l'achat :-54 174 (-20.1%)
Marge achat-revente :5 194€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :66,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 366,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 141,51
Coût de l'assurance :19 798,50
Taxe foncière : 1 781,21€/an
Soit par mois : 148,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 499,58€/mois
Soit par an : 5 995,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 484,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 014,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-530,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture du hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - signes d'usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 780(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Rosny-sous-Bois). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 812 €/an
Calcul : 1 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 980 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 781 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 995 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 078
Revenus locatifs : +17 812
Charges déductibles : -49 078
Résultat foncier Année 1 : -31 266(Déficit de 31 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 866
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 298 €/an
Revenus locatifs : +17 812
Charges déductibles : -17 298
Résultat foncier Années 2+ : 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9866.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 81249 0878 739-31 27521 400 €9 875 €9 875 €
218 16817 0738 5051 095--8 779 €
318 53216 8328 2631 700--7 079 €
418 90216 5828 0142 321--4 759 €
519 28016 3247 7552 957--1 802 €
619 66616 0577 4883 610---
720 05915 7807 2124 279---
820 46115 4956 9274 966---
920 87015 2006 6325 670---
1021 28714 8946 3266 393---
1121 71314 5796 0117 134---
1222 14714 2525 6847 895---
1322 59013 9155 3478 675---
1423 04213 5664 9989 476---
1523 50313 2054 63710 298---
1623 97312 8324 26411 141---
1724 45212 4463 87812 006---
1824 94112 0473 47912 894---
1925 44011 6353 06713 805---
2025 94911 2082 64014 741---
2126 46810 7672 19915 701---
2226 99710 3111 74316 686---
2327 5379 8391 27117 698---
2428 0889 35278418 736---
2528 6508 84828019 802---
TOTAL570 528372 125126 142198 40321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 403
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 741 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 741-6 420+10 161
2+3 7410+3 741
3+3 7410+3 741
4+3 7410+3 741
5+3 7410+3 741
6+3 741+542+3 199
7+3 741+1 284+2 457
8+3 741+1 490+2 251
9+3 741+1 701+2 040
10+3 741+1 918+1 823
11+3 741+2 140+1 601
12+3 741+2 368+1 373
13+3 741+2 603+1 138
14+3 741+2 843+898
15+3 741+3 089+652
16+3 741+3 342+399
17+3 741+3 602+139
18+3 741+3 868-127
19+3 741+4 142-401
20+3 741+4 422-681
21+3 741+4 710-969
22+3 741+5 006-1 265
23+3 741+5 309-1 568
24+3 741+5 621-1 880
25+3 741+5 941-2 200
Total+93 525+59 521+34 004
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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