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Vente Immeuble 191 m²

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface191m²
Coût Total260 400€
Loyer Annuel23 287€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+363€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 1 204,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 191 m², Cave

Iad France - Thierry Ragot vous propose : Immeuble en brique composé de 6 appartements à but locatif Rez de chaussée : un appartement F1 + un appartement F2 1er étage : deux appartements F2 2ème étage : un appartement F4 + un studio meublé Prévoir rafraichissement Dpe différent selon appartement Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe Energie F indice 332 et classe Climat C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Thierry Ragot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sas France immatriculé au Rsac de Troyes sous le numéro 434234035, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.297470, 4.074800
Total : 260 400€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 242 000€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 10.16€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 12.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1941€/mois
Loyer annuel estimé : 23287€/an
Fourchette totale : 1535€ - 2454€/mois
Fourchette annuelle : 18417€ - 29444€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 114,09 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :403 791 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-173 791€ (-43.0%)
Marge achat-revente :143 391€ (35.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 307,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :75,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 383,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 945,17€
Coût de l'assurance :22 785,00€
Taxe foncière : 2 328,68€/an
Soit par mois : 194,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 940,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 577,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :362,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain (4 m² + 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salles de bain très datées nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: 1 cuisine (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager basique et plan de travail usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 6 appartements
Quantité: 6 appartements (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 287 €/an
Calcul : 1 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 911 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 317 €
Revenus locatifs : +23 287 €
Charges déductibles : -24 317 €
Résultat foncier Année 1 : -1 031 €(Déficit de 1 031 €)
Imputable sur revenu global : 1 031 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 317 €/an
Revenus locatifs : +23 287 €
Charges déductibles : -12 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 969 €/an
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 287 €24 326 €9 086 €-1 039 €1 039 €--
223 753 €12 089 €8 849 €11 664 €---
324 228 €11 843 €8 603 €12 384 €---
424 712 €11 589 €8 349 €13 123 €---
525 206 €11 325 €8 085 €13 881 €---
625 710 €11 052 €7 812 €14 658 €---
726 225 €10 770 €7 530 €15 455 €---
826 749 €10 477 €7 237 €16 272 €---
927 284 €10 173 €6 933 €17 111 €---
1027 830 €9 859 €6 619 €17 971 €---
1128 386 €9 534 €6 293 €18 853 €---
1228 954 €9 196 €5 956 €19 758 €---
1329 533 €8 847 €5 607 €20 686 €---
1430 124 €8 485 €5 245 €21 639 €---
1530 726 €8 110 €4 870 €22 616 €---
1631 341 €7 722 €4 482 €23 619 €---
1731 968 €7 320 €4 079 €24 648 €---
1832 607 €6 903 €3 663 €25 704 €---
1933 259 €6 471 €3 231 €26 788 €---
2033 924 €6 024 €2 784 €27 900 €---
2134 603 €5 561 €2 321 €29 042 €---
2235 295 €5 081 €1 841 €30 214 €---
2336 001 €4 584 €1 344 €31 417 €---
2436 721 €4 069 €829 €32 652 €---
2537 455 €3 536 €296 €33 919 €---
TOTAL745 883 €224 947 €131 945 €520 936 €1 039 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 312 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 520 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 890 €-312 €+5 202 €
2+4 890 €+3 499 €+1 391 €
3+4 890 €+3 715 €+1 175 €
4+4 890 €+3 937 €+953 €
5+4 890 €+4 164 €+726 €
6+4 890 €+4 397 €+493 €
7+4 890 €+4 637 €+253 €
8+4 890 €+4 882 €+8 €
9+4 890 €+5 133 €-243 €
10+4 890 €+5 391 €-501 €
11+4 890 €+5 656 €-766 €
12+4 890 €+5 927 €-1 037 €
13+4 890 €+6 206 €-1 316 €
14+4 890 €+6 492 €-1 602 €
15+4 890 €+6 785 €-1 895 €
16+4 890 €+7 086 €-2 196 €
17+4 890 €+7 394 €-2 504 €
18+4 890 €+7 711 €-2 821 €
19+4 890 €+8 036 €-3 146 €
20+4 890 €+8 370 €-3 480 €
21+4 890 €+8 713 €-3 823 €
22+4 890 €+9 064 €-4 174 €
23+4 890 €+9 425 €-4 535 €
24+4 890 €+9 795 €-4 905 €
25+4 890 €+10 176 €-5 286 €
Total+122 250 €+156 281 €+-34 031 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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