Maison de caractère avec jardin et piscine.

VilleEstaing (12)

Surface390m²

Coût Total234 336€

Loyer Annuel33 912€

Rentabilité14.47%

Cashflow/mois+1 331€

Prix : 191 700 €

Surface : 390 m²

Prix au m² : 491,54 €/m²

Chambres : 6

Pièces : 8

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre de WC : 2

Située au sein du charmant village d'Estaing, classé parmi les plus beaux de France, cette élégante demeure en pierre développe une surface d'environ 390 m2 et offre un fort potentiel. La propriété est aujourd'hui organisée en trois habitations distinctes, desservies par un superbe escalier en pierre au cachet authentique. Cette configuration permet d'envisager différents projets : maison de famille, investissement locatif, chambres d'hôtes ou activité d'accueil touristique. À l'extérieur, un agréable terrain d'environ 550 m2 vient compléter l'ensemble, un privilège rare au coeur du village. Vous y trouverez également une piscine couverte nécessitant des travaux de rénovation, laissant libre cours à vos envies d'aménagement.

http://www.nord-aveyron-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Estaing

Département : Aveyron

Région : Occitanie

Code postal : 12190

Coordonnées : 44.558705, 2.681617

Total : 234 336€

Prix d'acquisition : 191 700€

Travaux : 27 300€

Valeur du bien : 219 000€

Frais de notaire : 15 336€

Coût estimé : 15 336€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 390m²

Loyer prédit : 7.25€/m²/mois

Fourchette : 5.53€ - 9.49€/m²/mois

Loyer total estimé : 2826€/mois

Loyer annuel estimé : 33912€/an

Fourchette totale : 2158€ - 3701€/mois

Fourchette annuelle : 25893€ - 44415€/an

Rentabilité brute :14.47%

Fourchette de rentabilité :11.05% - 18.95%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 285,71 €/m²

Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :501 427 €

Prix d'achat :191 700 €

Décote à l'achat :-309 727€ (-61.8%)

Marge achat-revente :267 091€ (53.3%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :234 336€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 144,43€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :68,35€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 212,78€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 994,40€

Coût de l'assurance :20 504,40€

Taxe foncière : 3 391,22€/an

Soit par mois : 282,60€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 826,02€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 495,38€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :1 330,63€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 344 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 390 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 390 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: environ 49 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC avec carrelage complet

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 6 chambres

Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)

Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans le salon

Quantité: environ 25 m²

Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

Salle à mangerRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger

Quantité: environ 20 m²

Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 300 €(70 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation - Toiture/combles:27 300€
Isolation des combles perdus: 390 m² × 70€/m² = 27300€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)

❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€

Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation - Toiture/combles

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 826 €/mois

Revenus locatifs annuels : 33 912 €/an

Calcul : 2 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 564 €/an

Base de calcul : Emprunt de 234 336 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 820 €/an

Calcul : 68 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 3 391 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 300 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 075 €

Revenus locatifs : +33 912 €

Charges déductibles : -39 075 €

Résultat foncier Année 1 : -5 163 €(Déficit de 5 163 €)

Imputable sur revenu global : 5 163 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 775 €/an

Revenus locatifs : +33 912 €

Charges déductibles : -11 775 €

Résultat foncier Années 2+ : 22 137 €/an

Prix d'achat du bien : 191 700 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 124 605 €(65% de 191 700 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 531 €/an

Calcul : 124 605 € × 3,636% = 4 531 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	33 912 €	39 082 €	7 571 €	-5 170 €	5 170 €	-	-
2	34 590 €	11 578 €	7 366 €	23 013 €	-	-	-
3	35 282 €	11 366 €	7 155 €	23 916 €	-	-	-
4	35 988 €	11 148 €	6 937 €	24 840 €	-	-	-
5	36 708 €	10 923 €	6 711 €	25 785 €	-	-	-
6	37 442 €	10 689 €	6 478 €	26 752 €	-	-	-
7	38 191 €	10 449 €	6 237 €	27 742 €	-	-	-
8	38 954 €	10 200 €	5 988 €	28 755 €	-	-	-
9	39 734 €	9 943 €	5 731 €	29 791 €	-	-	-
10	40 528 €	9 677 €	5 466 €	30 851 €	-	-	-
11	41 339 €	9 403 €	5 191 €	31 936 €	-	-	-
12	42 166 €	9 119 €	4 908 €	33 046 €	-	-	-
13	43 009 €	8 826 €	4 615 €	34 183 €	-	-	-
14	43 869 €	8 523 €	4 312 €	35 346 €	-	-	-
15	44 746 €	8 211 €	3 999 €	36 536 €	-	-	-
16	45 641 €	7 888 €	3 676 €	37 754 €	-	-	-
17	46 554 €	7 554 €	3 342 €	39 000 €	-	-	-
18	47 485 €	7 209 €	2 997 €	40 276 €	-	-	-
19	48 435 €	6 852 €	2 641 €	41 583 €	-	-	-
20	49 404 €	6 484 €	2 273 €	42 919 €	-	-	-
21	50 392 €	6 104 €	1 892 €	44 288 €	-	-	-
22	51 400 €	5 711 €	1 499 €	45 689 €	-	-	-
23	52 428 €	5 305 €	1 093 €	47 123 €	-	-	-
24	53 476 €	4 885 €	674 €	48 591 €	-	-	-
25	54 546 €	4 452 €	240 €	50 094 €	-	-	-
TOTAL	1 086 217 €	241 579 €	108 994 €	844 638 €	5 170 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 551 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 844 638 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 912 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +7 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+7 122 €	-1 551 €	+8 673 €
2	+7 122 €	+6 904 €	+218 €
3	+7 122 €	+7 175 €	-53 €
4	+7 122 €	+7 452 €	-330 €
5	+7 122 €	+7 736 €	-614 €
6	+7 122 €	+8 026 €	-904 €
7	+7 122 €	+8 323 €	-1 201 €
8	+7 122 €	+8 626 €	-1 504 €
9	+7 122 €	+8 937 €	-1 815 €
10	+7 122 €	+9 255 €	-2 133 €
11	+7 122 €	+9 581 €	-2 459 €
12	+7 122 €	+9 914 €	-2 792 €
13	+7 122 €	+10 255 €	-3 133 €
14	+7 122 €	+10 604 €	-3 482 €
15	+7 122 €	+10 961 €	-3 839 €
16	+7 122 €	+11 326 €	-4 204 €
17	+7 122 €	+11 700 €	-4 578 €
18	+7 122 €	+12 083 €	-4 961 €
19	+7 122 €	+12 475 €	-5 353 €
20	+7 122 €	+12 876 €	-5 754 €
21	+7 122 €	+13 286 €	-6 164 €
22	+7 122 €	+13 707 €	-6 585 €
23	+7 122 €	+14 137 €	-7 015 €
24	+7 122 €	+14 577 €	-7 455 €
25	+7 122 €	+15 028 €	-7 906 €
Total	+178 050 €	+253 391 €	+-75 341 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison de caractère avec jardin et piscine.

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison de caractère avec jardin et piscine.

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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