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Détails du bien

VilleTarbes (65)
Surface49
Coût Total104 200
Loyer Annuel5 146
Rentabilité4.94%
Cashflow/mois-303
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 265,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Venez découvrir cet appartement T3 de 49 m², idéalement situé à Tarbes, au sein d'une copropriété bien entretenue et à proximité immédiate de toutes les commodités.

Situé au 3 € étage sans ascenseur, il se compose d'une entrée avec WC indépendant, d'une cuisine avec accès au balcon, d'une pièce de vie lumineuse, de deux chambres d'environ 11 m² et 9 m², ainsi que d'une salle d'eau.

Vous bénéficierez également d'une cave privative et de places de stationnement sécurisées au pied de la résidence.

Un véritable atout : de nombreux travaux de copropriété ont déjà été réalisés et intégralement financés par le propriétaire actuel, offrant ainsi plus de sérénité aux futurs acquéreurs.

Visite virtuelle disponible sur demande !

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Total : 104 200
Prix d'acquisition : 62 000
Travaux : 37 240
Valeur du bien : 99 240
Frais de notaire : 4 960
Coût estimé : 4 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 429€/mois
Loyer annuel estimé : 5146€/an
Fourchette totale : 348€ - 528€/mois
Fourchette annuelle : 4177€ - 6340€/an
Rentabilité brute :4.94%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 6.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 350,88 €/m²
Basé sur :483 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 193
Prix d'achat :62 000
Décote à l'achat :-4 193 (-6.3%)
Marge achat-revente :-38 007€ (-57.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 465,52
Coût de l'assurance :9 117,50
Taxe foncière : 514,62€/an
Soit par mois : 42,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 428,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-303,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 412 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour des finitions
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 240(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture chambres: 21 m² × 40€/m² = 840€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 146 €/an
Calcul : 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 515 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 283
Revenus locatifs : +5 146
Charges déductibles : -43 283
Résultat foncier Année 1 : -38 136(Déficit de 38 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 736
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 043 €/an
Revenus locatifs : +5 146
Charges déductibles : -6 043
Résultat foncier Années 2+ : -896 €/an(Déficit de 896 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16736.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 14643 2863 367-38 14021 400 €16 740 €16 740 €
25 2495 9553 276-706706 €-16 740 €
35 3545 8613 182-507507 €-16 740 €
45 4615 7643 084-303303 €-16 740 €
55 5705 6632 984-9393 €-16 740 €
65 6825 5602 881122--16 618 €
75 7955 4532 773343--16 275 €
85 9115 3422 663569--15 706 €
96 0305 2282 548802--14 904 €
106 1505 1102 4301 040--13 864 €
116 2734 9882 3081 285--12 578 €
126 3994 8622 1821 537---
136 5274 7312 0521 795---
146 6574 5971 9172 060---
156 7904 4581 7782 333---
166 9264 3141 6352 612---
177 0654 1661 4862 899---
187 2064 0121 3333 194---
197 3503 8541 1743 496---
207 4973 6901 0113 807---
217 6473 5218414 126---
227 8003 3466674 454---
237 9563 1654864 790---
248 1152 9793005 136---
258 2772 7861075 491---
TOTAL164 833152 68848 46612 14523 008Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 903
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 145
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 081-6 420+7 501
2+1 081-212+1 293
3+1 081-152+1 233
4+1 081-91+1 172
5+1 081-28+1 109
6+1 0810+1 081
7+1 0810+1 081
8+1 0810+1 081
9+1 0810+1 081
10+1 0810+1 081
11+1 0810+1 081
12+1 081+461+620
13+1 081+539+542
14+1 081+618+463
15+1 081+700+381
16+1 081+784+297
17+1 081+870+211
18+1 081+958+123
19+1 081+1 049+32
20+1 081+1 142-61
21+1 081+1 238-157
22+1 081+1 336-255
23+1 081+1 437-356
24+1 081+1 541-460
25+1 081+1 647-566
Total+27 025+7 417+19 608
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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