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Ferme 4 pièces 200 m²

Bien expiré
VilleBlan (81)
Surface200m²
Coût Total285 800€
Loyer Annuel19 466€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 775 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 4 pièces 200 m² - Ferme 4 pièces 200 m²

Sise sur 5000 m2 de terrain face aux Pyrénées, je vous propose cette ferme à rénover entièrement. Emplacement sans voisinage tout en étant à 2 minutes du centre bourg. Vue imprenable sur les Pyrénées. Idéal artisans... tout est à refaire, les possibilités n'attendent que votre imagination. Honoraires charge vendeur. [URL masquée pour votre sécurité] Cette annonce vous est proposée par MADRENAS Xavier - EI - NoRSAC: 487 691 362, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de CASTRES COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 200 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Blan
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81700
Coordonnées : 43.508796, 2.011166
Total : 285 800€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 118 400€
Valeur du bien : 273 400€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1622€/mois
Loyer annuel estimé : 19466€/an
Fourchette totale : 1267€ - 2077€/mois
Fourchette annuelle : 15200€ - 24928€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 426,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :83,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 509,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 056,38€
Coût de l'assurance :25 007,50€
Taxe foncière : 1 946,56€/an
Soit par mois : 162,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 622,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 671,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 200 m²
Raison: État général à rénover - mise aux normes nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 200 m²
Raison: État général à rénover - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :118 400 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 400€
    Isolation des combles perdus: 200 m² × 42€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète des 3 chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète du salon: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:18 000€
    Mise aux normes plomberie: 200 m² × 90€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 466 €/an
Calcul : 1 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 792 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 800 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 118 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 131 139 €
Revenus locatifs : +19 466 €
Charges déductibles : -131 139 €
Résultat foncier Année 1 : -111 674 €(Déficit de 111 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 90 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 739 €/an
Revenus locatifs : +19 466 €
Charges déductibles : -12 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 90273.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 466 €131 149 €9 802 €-111 683 €21 400 €90 283 €90 283 €
219 855 €12 491 €9 544 €7 364 €--82 919 €
320 252 €12 224 €9 277 €8 028 €--74 890 €
420 657 €11 947 €9 001 €8 710 €--66 181 €
521 070 €11 661 €8 715 €9 409 €--56 772 €
621 492 €11 365 €8 418 €10 126 €--46 646 €
721 921 €11 059 €8 112 €10 863 €--35 783 €
822 360 €10 741 €7 794 €11 619 €--24 164 €
922 807 €10 413 €7 466 €12 394 €--11 770 €
1023 263 €10 073 €7 126 €13 191 €---
1123 729 €9 720 €6 773 €14 008 €---
1224 203 €9 356 €6 409 €14 847 €---
1324 687 €8 978 €6 031 €15 709 €---
1425 181 €8 588 €5 641 €16 593 €---
1525 685 €8 183 €5 236 €17 501 €---
1626 198 €7 764 €4 817 €18 434 €---
1726 722 €7 331 €4 384 €19 391 €---
1827 257 €6 882 €3 935 €20 375 €---
1927 802 €6 417 €3 470 €21 385 €---
2028 358 €5 936 €2 989 €22 422 €---
2128 925 €5 438 €2 491 €23 487 €---
2229 503 €4 923 €1 976 €24 581 €---
2330 093 €4 389 €1 442 €25 705 €---
2430 695 €3 836 €889 €26 859 €---
2531 309 €3 264 €317 €28 045 €---
TOTAL623 490 €334 128 €142 056 €289 362 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 362 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 088 €-6 420 €+10 508 €
2+4 088 €0 €+4 088 €
3+4 088 €0 €+4 088 €
4+4 088 €0 €+4 088 €
5+4 088 €0 €+4 088 €
6+4 088 €0 €+4 088 €
7+4 088 €0 €+4 088 €
8+4 088 €0 €+4 088 €
9+4 088 €0 €+4 088 €
10+4 088 €+426 €+3 662 €
11+4 088 €+4 202 €-114 €
12+4 088 €+4 454 €-366 €
13+4 088 €+4 713 €-625 €
14+4 088 €+4 978 €-890 €
15+4 088 €+5 250 €-1 162 €
16+4 088 €+5 530 €-1 442 €
17+4 088 €+5 817 €-1 729 €
18+4 088 €+6 112 €-2 024 €
19+4 088 €+6 415 €-2 327 €
20+4 088 €+6 726 €-2 638 €
21+4 088 €+7 046 €-2 958 €
22+4 088 €+7 374 €-3 286 €
23+4 088 €+7 711 €-3 623 €
24+4 088 €+8 058 €-3 970 €
25+4 088 €+8 414 €-4 326 €
Total+102 200 €+86 809 €+15 391 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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