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Appartement 4 pièces 68 m²

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface68m²
Coût Total294 520€
Loyer Annuel17 824€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-468€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 214 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 3 147,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

L'agence NAOS vous propose ce 4 pièces composé d'un séjour, trois chambres, cuisine (possible US), salle de bains. Une cave complète ce bien. Le tout au calme proche des commerces, transports et autres commodités. Information et visites : Olivier BARTHEL & Nicolas DEVAUX - AGENCE MEUDON - Ville du greffe : AGENT COMMERCIAL EI RSAC EVRY 752312736 - RSAC CRETEIL 884 383 464 La présente annonce immobilière a été rédigée sous l'entière responsabilité de Olivier BARTHEL & Nicolas DEVAUX - AGENCE MEUDON, mandataire indépendant pour NAOS immobilier Réf. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 euros et 1 340 euros par an. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 2635. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 3 100 euros. Pas de procédure en cours. Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Surface CARREZ : 68.73 m²

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92190
Coordonnées : 48.802937, 2.232383
Total : 294 520€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 63 400€
Valeur du bien : 277 400€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1485€/mois
Loyer annuel estimé : 17824€/an
Fourchette totale : 1152€ - 1915€/mois
Fourchette annuelle : 13823€ - 22984€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 743,4 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :390 551 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-176 551€ (-45.2%)
Marge achat-revente :96 031€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 460,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :85,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 546,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 557,65€
Coût de l'assurance :25 770,50€
Taxe foncière : 1 782,43€/an
Soit par mois : 148,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 258,33€/mois
Soit par an : 3 099,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 485,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 953,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-467,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon, incluant la pose d'un nouveau revêtement si nécessaire
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon avec mobilier usé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 400 €(932 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 500€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:2 400€
    Carrelage sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 824 €/an
Calcul : 1 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 520 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 782 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 100 €/an
Calcul : 258 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 229 €
Revenus locatifs : +17 824 €
Charges déductibles : -79 229 €
Résultat foncier Année 1 : -61 404 €(Déficit de 61 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 829 €/an
Revenus locatifs : +17 824 €
Charges déductibles : -15 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 996 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40004.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 824 €79 238 €9 925 €-61 414 €21 400 €40 014 €40 014 €
218 181 €15 575 €9 662 €2 606 €--37 408 €
318 544 €15 303 €9 390 €3 242 €--34 167 €
418 915 €15 021 €9 108 €3 894 €--30 273 €
519 294 €14 730 €8 816 €4 564 €--25 709 €
619 679 €14 428 €8 515 €5 251 €--20 457 €
720 073 €14 116 €8 203 €5 957 €--14 500 €
820 475 €13 793 €7 880 €6 681 €--7 819 €
920 884 €13 459 €7 546 €7 425 €--394 €
1021 302 €13 114 €7 200 €8 188 €---
1121 728 €12 756 €6 843 €8 972 €---
1222 162 €12 386 €6 473 €9 776 €---
1322 606 €12 003 €6 090 €10 602 €---
1423 058 €11 607 €5 694 €11 450 €---
1523 519 €11 198 €5 284 €12 321 €---
1623 989 €10 774 €4 860 €13 216 €---
1724 469 €10 335 €4 422 €14 134 €---
1824 958 €9 881 €3 968 €15 077 €---
1925 458 €9 412 €3 498 €16 046 €---
2025 967 €8 926 €3 013 €17 041 €---
2126 486 €8 423 €2 510 €18 063 €---
2227 016 €7 903 €1 990 €19 112 €---
2327 556 €7 365 €1 452 €20 191 €---
2428 107 €6 809 €895 €21 299 €---
2528 669 €6 233 €319 €22 437 €---
TOTAL570 918 €354 788 €143 558 €216 130 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 743 €-6 420 €+10 163 €
2+3 743 €0 €+3 743 €
3+3 743 €0 €+3 743 €
4+3 743 €0 €+3 743 €
5+3 743 €0 €+3 743 €
6+3 743 €0 €+3 743 €
7+3 743 €0 €+3 743 €
8+3 743 €0 €+3 743 €
9+3 743 €0 €+3 743 €
10+3 743 €+2 338 €+1 405 €
11+3 743 €+2 692 €+1 051 €
12+3 743 €+2 933 €+810 €
13+3 743 €+3 181 €+562 €
14+3 743 €+3 435 €+308 €
15+3 743 €+3 696 €+47 €
16+3 743 €+3 965 €-222 €
17+3 743 €+4 240 €-497 €
18+3 743 €+4 523 €-780 €
19+3 743 €+4 814 €-1 071 €
20+3 743 €+5 112 €-1 369 €
21+3 743 €+5 419 €-1 676 €
22+3 743 €+5 734 €-1 991 €
23+3 743 €+6 057 €-2 314 €
24+3 743 €+6 390 €-2 647 €
25+3 743 €+6 731 €-2 988 €
Total+93 575 €+64 839 €+28 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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